20220421-中达证券投资-内地房地产周度观察_商品房均价下滑成因几何__17页_938kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

2022年以来，全国商品房销售均价持续下滑，反映出房价下行压力。全国商品房销售额同比增速持续低于销售面积增速，表明房价在下降。2022年前2月及前3月，商品房销售额同比分别下降19.3%和22.7%，而销售均价同比降幅分别达到10.7%和10.4%，为二十年来最大降幅。

主要观点

1. 业态构成：非住商品房价格下降拖累整体均价

• 住宅销售占比上升：2021Q1住宅销售面积占比同比下降2.8个百分点至91.1%，支持了整体均价。
• 非住商品房价格下滑更明显：办公楼和商业营业用房均价在2021年8月起持续下降，2022年前3月办公楼均价同比下降16.6%，商业营业用房均价同比下降8.8%。
• 需求端影响更大：非住宅商品房价格下降主要由实体经营景气度下滑导致，2022年一季度央行企业家问卷中经营景气指数降至53.3%，对非住商品房需求和价格形成压力。

2. 区域结构：高房价区域成交占比下降

• 高房价省份销售占比下降：均价破万的8省2021年来累计销售面积占比快速下降，由2021年前2月的32.6%降至2022Q1的27.4%。
• 低价省份销售占比上升：均价不足6000元/平的5省累计销售面积占比由2021年前2月的14.5%提升至2022Q1的17.8%。
• 多重因素影响区域销售占比：
  • 房企信用事件：部分高房价省市如广东，因房企信用风险暴露，导致当地商品住宅销售面积降幅最大。
  • 集中供地项目建设缓慢：2021年集中供地项目中，21%的项目截至2022年2月9日仍未开工，影响高房价省市商品房供应。
  • 疫情对线下销售影响：高房价省市如广东、福建、长三角地区因疫情散发，影响了线下销售活动。

3. 价格变动：区域与城市分化加剧

• 24省均价同比下降：2022Q1，31个省市中仅7省均价同比上升，其余24省均价下降。
• 高房价省市涨幅明显：上海、浙江、北京等省市2022Q1商品住宅均价涨幅较大，分别达19.6%、15.6%、11.2%。
• 部分低房价省市降幅显著：青海、云南、吉林、广西、甘肃均价降幅超过10%。
• 重点城市房价仍高于2020年末：2022年3月70大中城市中，56城新建商品住宅价格高于2020年末，其中银川、重庆、西安涨幅领先。
• 部分城市采取限跌措施：如长春、岳阳等地出台政策限制房价下跌，但效果有限，房价仅小幅回升。

4. 房企表现：均价变动差异显著

• 国企表现相对较好：华润、中海等国企销售均价相对稳定，部分还略有提升。
• 民企均价降幅较大：中骏等民企为保障现金流，销售均价大幅下降，部分项目销售均价降幅达12.2%。
• 房企现金短债比改善：部分房企通过降价促销提升了现金短债比，如中骏2021年现金短债比降幅优于部分房企。

关键信息

• 全国均价变化：2021年前2月全国商品房销售均价为11030元/平，2022Q1降至9552元/平，接近2020年前5月水平。
• 区域分化：高房价省份如北京、上海、浙江等均价涨幅较大，而低价省份如河南、甘肃、新疆等销售面积占比上升。
• 城市分化：多数重点城市房价仍高于2020年末，但部分弱二线及三四线城市房价出现下降。
• 政策影响：政策改善下，深圳、上海等核心城市二手房市场出现筑底迹象，但疫情扰动增加了市场复苏的不确定性。
• 长期趋势：区域间人口及购房需求的分化将延续，部分经济发展偏弱的区域和城市房价仍面临压力。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
2. 宏观经济波动可能对房地产企业经营造成影响。
3. 疫情控制具有不确定性，可能延缓市场复苏。

评级说明

• 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上。
• A股与港股基准：A股以沪深300指数为基准，港股以恒生指数为基准。

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