20241022-中泰国际证券-房地产行业_内地政策基本面转好_香港仍需引导购房意欲_20页_938kb

房地产行业分析总结：内地政策基本面转好，香港需持续引导购房意欲

一、内地房地产市场

1. 政策密集出台

   • 近期政策密集推出，涵盖金融、土地、限购等多个领域。
   • 9月央行推出多项利好政策：下调存量房贷利率，将首二套房首付比例统一降至15%，延长房企贷款支持政策期限，提升保障性住房央行出资比例，支持收购房企存量土地。
   • 其他主要城市跟进政策：广州取消限购；深圳调整分区限购、优化交易政策；上海放松限购、信贷、税收政策；北京优化信贷并结束普通住房标准区分。

2. 市场热度变化

   • 10月国庆假期期间，30大中城市新房成交量环比降幅收窄，一线城市成交同比转正，市场信心略有回暖。
   • 9月房地产开发投资同比下跌94%，但新开工/竣工比例环比提升，显示开发商或对长期前景较为看好。

3. 价格走势

   • 部分城市房价跌幅收窄：9月70大中城市新建住宅价格指数同比下跌61%，一线城市下跌47%，二线城市57%，三线城市66%。

二、香港房地产市场

1. 房价持续下跌
   • 房价自2021年中起明显下跌，截至2024年10月6日中原城市领先指数较2021年6月底下跌277%。
   • 近十年名义利率变化不大，但实际利率下调趋势有望短期支撑房价。
   2. 供应与需求矛盾
   • 预计未来三至四年可供应私人住宅单位达10.9万个，远高于需求，需较长时间消化。
   • 2022-2023年二手成交量大幅下跌，反映新增人口购房意愿不强，购房需求增长仍存不确定性。
   3. 政策刺激努力
   • 《2024年施政报告》推出多项措施：优化新资本投资者入境计划，放松按揭贷款条件至七成，扩大人才引进政策覆盖范围，以期提振购房需求。

三、风险提示

在当前政策环境下，仍需高度关注以下风险点：

1. 政策波动可能导致房地产市场不确定性增加。
2. 利率变化影响融资成本和购房能力。
3. 地产项目工期延迟将导致供应缺口延长。
4. 房企融资困难可能拖累 Recover。