20220227-华安证券-房地产行业周报_新房成交同比回落_乡村振兴_助推农村基建_18页_1mb

新房成交同比回落，“乡村振兴”助推农村基建

核心内容

本报告分析了2022年2月房地产市场的主要表现，涵盖新房与二手房成交情况、库存变化、土地市场动态以及相关政策与行业新闻。整体市场呈现成交面积同比下滑，但环比有所回升的趋势。同时，报告指出“乡村振兴”政策对农村基建的推动作用，并给出投资建议与风险提示。

主要观点

• 市场表现整体承压：2022年2月，上证指数下跌1.1%，沪深300下跌1.7%，房地产板块下跌3.2%，在31个行业中排名靠后。
• 新房成交持续下滑：32城新房成交面积为260万方，同比-27.9%，环比+15.3%。其中，三线城市同比下滑最为明显（-49.5%），而二线城市环比增长显著（+44.9%）。
• 二手房成交同比大幅下滑：17城二手房成交面积79万方，同比-47.2%，环比+17.8%。三线城市环比增长最快（+23.2%），但同比降幅较大。
• 库存去化周期略有改善：16城新房库存面积8946万方，环比-0.52%，去化周期为10.9月。三线城市去化周期最长（22.3月），二线城市去化周期最短（9.3月）。
• 土地市场回暖迹象：上周百城土地成交面积1499万方，成交总价591亿元，溢价率2.10%。一线城市土地成交面积同比大幅增长（+98%），三线城市增长（+16%）。
• 政策影响显著：国家统计局数据显示，1月70城新房和二手房价格环比涨幅收窄，但部分城市出现转涨。同时，多项政策如“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”等继续对市场形成双向约束。
• “乡村振兴”政策推动农村基建：国务院发布相关意见，鼓励发展乡村休闲旅游、农村电商等产业，同时推进农村闲置宅基地和住宅的盘活利用，为农村基础设施建设注入新动力。

关键信息

新房成交数据

• 32城新房成交面积：260万方，同比-27.9%，环比+15.3%。
• 一线城市：71万方，同比-25.8%，环比-12.8%。
• 二线城市：144万方，同比-18.0%，环比+44.9%。
• 三线城市：45万方，同比-49.5%，环比+0.7%。
• 新房成交套数：23322套，同比-31.7%，环比+9.4%。

二手房成交数据

• 17城二手房成交面积：79万方，同比-47.2%，环比+17.8%。
• 一线城市：31万方，同比-37.2%，环比+22.0%。
• 二线城市：31万方，同比-54.5%，环比+11.2%。
• 三线城市：18万方，同比-46.9%，环比+23.2%。
• 二手房成交套数：8350套，同比-46.9%，环比+13.6%。

新房库存数据

• 16城新房库存面积：8946万方，环比-0.52%，去化周期10.9月。
• 一线城市：2973万方，环比+0.23%，去化周期8.5月。
• 二线城市：3238万方，环比-1.39%，去化周期9.3月。
• 三线城市：2734万方，环比-0.30%，去化周期22.3月。
• 新房库存套数：852267套，环比-0.75%，去化周期11.5月。

土地市场数据

• 百城土地成交面积：1499万方，同比+16%，环比+11%。
• 土地成交总价：591亿元，同比+12.6%，环比+15%。
• 土地溢价率：2.10%，同比+1.1个百分点。
• 各线城市土地成交情况：
  • 一线城市：209万方，同比+98%，溢价率+4.37%。
  • 二线城市：431万方，同比+8%，溢价率+0.47%。
  • 三线城市：859万方，同比+16%，溢价率+2.60%。

投资建议

• 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股。
• 物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

行业与政策动态

• 国务院发布全面推进乡村振兴的意见，强调农村基建与产业融合发展。
• 上海、南京、长沙等地推进土地集中出让，涉及多个重点区域。
• 多个城市发布保障性租赁住房建设规划，如徐汇区预计建设3.2万套。
• 部分房企出现资金压力，如阳光城、蓝光发展、禹洲集团等。

图表目录（简要）

• 图表1：32城新房成交面积及同比、环比
• 图表2：一线城市新房成交面积及同比、环比
• 图表3：二线城市新房成交面积及同比、环比
• 图表4：三线城市新房成交面积及同比、环比
• 图表5：32城新房成交套数及同比、环比
• 图表6：一线城市新房成交套数及同比、环比
• 图表7：二线城市新房成交套数及同比、环比
• 图表8：三线城市新房成交套数及同比、环比
• 图表9：16城新房库存面积及去化周期
• 图表10：一线城市新房库存面积及去化周期
• 图表11：二线城市新房库存面积及去化周期
• 图表12：三线城市新房库存面积及去化周期
• 图表13：16城新房库存套数及去化周期
• 图表14：一线城市新房库存套数及去化周期
• 图表15：二线城市新房库存套数及去化周期
• 图表16：三线城市新房库存套数及去化周期
• 图表17：17城二手房成交面积及同比、环比
• 图表18：一线城市二手房成交面积及同比、环比
• 图表19：二线城市二手房成交面积及同比
• 图表20：三线城市二手房成交面积及同比
• 图表21：17城二手房成交套数及同比、环比
• 图表22：一线城市二手房成交套数及同比、环比
• 图表23：二线城市二手房成交套数及同比、环比
• 图表24：三线城市二手房成交套数及同比、环比
• 图表25：百城土地供应面积及同比、环比
• 图表26：百城土地成交面积及同比、环比
• 图表27：一二三线土地成交面积同比
• 图表28：一二三线土地成交面积环比
• 图表29：百城及一二三线土地溢价率

公司动态

• 万科A：发行20亿元中期票据，利率3%。
• 招商蛇口：2021年营收1606.4亿元，同比增长24%。
• 金科股份：拟调用43.7亿元富余资金。
• 中国恒大：出售4个项目股权，收回19.5亿元投资款。
• 世茂股份：退出武汉世茂新城100%股权。
• 阳光城：美元债违约，信用等级下调至BB。
• 中国海外发展：发行10亿元绿色中期票据，利率3.22%。
• 滨江集团：发行7.2亿元短期融资券，利率3.6%。
• 华夏幸福：实施首笔现金兑付，金额约5亿元。
• 新鸿基地产：2021/22中期股东溢利增长11.84%。

结论

房地产市场在政策调控和经济环境的影响下，整体表现承压，新房与二手房成交面积同比下滑，但部分城市环比有所回升。土地市场出现回暖迹象，尤其是一线城市。在“乡村振兴”政策推动下，农村基建成为新的增长点。投资建议关注稳健型与成长受益型房企及优质物管企业，同时需警惕政策趋严、销售修复不及预期和资金面收紧等风险。