2022-04-06-CBRE-北京房地产市场报告_2022年第一季度_7页_2mb

北京2022年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2022年第一季度，北京商业地产市场整体呈现供需变化、租金波动和投资活跃度下降的态势，但部分新兴区域和业态表现出增长潜力，为市场注入新的活力。

主要观点

写字楼市场

• 新增供应量：环比下降，三个新交付项目共计15.1万平方米，其中金盏首次迎来优质办公入市。
• 净吸纳量：环比下降66%至9.4万平方米，主要贡献来自丽泽和CBD。
• 空置率：环比上升0.2个百分点至17.3%，新入市项目去化速度较慢。
• 租金：环比持平，全市平均租金为每月每平方米389.0元。
• 租赁需求：呈现多元化趋势，金融行业占比最高（32%），TMT行业在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域表现活跃，第三方办公占比超过专业服务业位列第三。
• 市场趋势：预计全年新增供应近74万平方米，其中通州占41%，新兴商务区占新增供应的53%，核心商务区则无新增供应，租户将更多关注存量市场。

零售物业市场

• 净吸纳量：88,100平方米，东安市场重装开业成为亮点。
• 空置率：环比下降1.0个百分点至16.3%，核心商圈租金稳健。
• 租金：环比上升0.4%至每天每平方米35.9元。
• 业态升级：东安市场转型为潮奢品牌买手店制百货，带动商圈消费结构升级。
• 品牌动态：连锁咖啡茶饮品牌、沉浸式消费场景、快餐品牌和生活类业态在区域购物中心活跃布局，部分国内品牌在成熟区域型购物中心开设首店。
• 市场展望：全年预计新增供应66万平方米，主要集中在非核心商圈，有利于推动区域发展。

物流设施市场

• 净吸纳量：6,800平方米，环比上升58%。
• 空置率：环比下降0.3个百分点至3.0%，可租面积紧俏。
• 租金：环比上升0.9%至每月每平方米54.3元。
• 租赁需求：第三方物流占总租赁成交面积的78%，消费品制造业亦有表现，集中于首都机场及大兴京南区域。
• 区域表现：经开区和马驹桥租金增长最快，首都机场区域租金仍居首位。
• 环京市场：廊坊新增供应25.8万平方米，天津无新增项目，受疫情影响，整体空置率持续上行，租金环比下降1.8%。

商务园区市场

• 新增供应：两个项目共计14.8万平方米交付，分别定位智能制造和生命科学专项园区。
• 净吸纳量：环比下降55%至3.1万平方米，部分子市场因企业整合导致空置率上升。
• 租金：环比下降0.1%至每月每平方米162.4元，泛中关村集群租金增长放缓。
• 市场动态：中关村软件园录得负吸纳，北清路空置率下降，上地、东升租赁活跃度保持平稳。
• 政策支持：北京市政府出台产业支持政策，推动“专精特新”中小企业和外资研发中心发展，新增研发和工业用地，强化北京在数字经济和高精尖产业的竞争力。

物业投资市场

• 大宗交易：仅达成两笔，总额为17.7亿元，是2016年以来首次单季交易额低于20亿元。
• 投资趋势：企业购置办公自用依然活跃，核心区域更新改造持续推进。
• 市场机会：开发商积极将优质资产投放市场，交易条件更灵活，价格更具竞争力，投资者和自用买家布局北京市场的机会窗口全面开启。
• 投资意向：北京投资意向在中国区受访者中位居第二，在亚太区跨境投资目标城市中位列第五。
• 资产偏好：投资者加码生命科学地产、冷链物流等新经济、新基建类资产，同时在长租公寓领域寻求突破。
• 交易障碍：价格预期差异是交易达成的主要障碍，买家对价格折扣仍有进一步要求。

关键信息总结

市场展望

• 写字楼市场：多元化需求持续，新兴商务区提供高性价比选择。
• 零售物业市场：业态升级和首店经济推动商圈活力，核心商圈租金稳定。
• 物流设施市场：第三方物流需求活跃，环京市场供应增加但受疫情影响。
• 商务园区市场：政策支持推动产业布局，新兴区域发展迅速。
• 物业投资市场：投资交易热潮蓄势待发，价格窗口有望年内收窄。

研究部与业务线信息

• 研究部负责人：谢晨（Sam.xie@cbre.com）
• 华北区研究部负责人：孙祖天（Tin.sun@cbre.com）
• 华北区研究部副董事：苏丹（Dancy.su@cbre.com）
• 华北区研究部助理经理：陆佳莹（Kelland.lu@cbre.com）、潘欣蕊（Katie.pan@cbre.com）
• 业务线负责人：刘焕丽（Christina.liu@cbre.com）
• 世邦魏理仕北京公司地址：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层

免责声明

本报告内容由世邦魏理仕研究部提供，信息来源可靠，但未经核实，不构成任何投资或交易建议。使用或依赖本报告内容可能导致损失，世邦魏理仕不承担相关责任。未经授权，不得复制、引用或转载。