20180619-信达证券-房地产行业2018年中期投资策略_投资和销售双回暖_下半年或将触底企稳_13页_1mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容

2018年中期，房地产行业在投资和销售方面均出现回暖迹象，预计下半年商品房销售或将触底企稳，房地产投资将保持稳健增长。整体来看，行业仍处于政策调控与市场调整的双重背景下，分析师崔娟对房地产行业保持“中性”评级。

主要观点

• 政策导向明确：房地产调控目标保持不变，“去杠杆”仍是重点，同时关注经济转型升级和防范系统性金融风险。住宅租赁市场将在政策支持下快速扩容。
• 市场回暖迹象：2018年1-5月份，全国商品房销售面积同比增长2.9%，较1-4月份增速回升1.6个百分点，主要城市销售增速回升明显。开发商加快推盘，刚需与改善型需求逐步入市，限价政策释放了部分需求。
• 投资增速回升：2018年一季度房地产投资同比增长10.4%，为2015年3月以来新高。由于土地成交价款计入房地产投资存在滞后性，预计2018年投资增速将保持稳健增长。
• 盈利有所修复：房地产板块毛利率和净资产收益率均有所回升，2018年一季度归母净利润同比增长41.46%，显示行业盈利能力正在修复。
• 负债率持续攀升：A股房地产企业资产负债率继续上升，2018年一季度达到79.42%，扣除预收账款后仍创新高，显示房企融资环境趋紧。
• 预收账款稳健增长：2017年A股地产板块预收账款同比增长39%，为未来业绩释放提供一定保障。
• 行业评级：保持“中性”评级，认为宏观调控和融资环境未有明显改善，但大型房企有望受益于行业集中度提升。

关键信息

一、政策展望

• 调控目标不动摇：住建部多次重申调控目标不变，力度不放松。
• 住宅租赁市场扩容：政策支持下，租赁市场将快速发展，房企、互联网公司与金融机构合作空间巨大。
• 宏观货币政策：保持稳健中性，适时微调，以支持经济转型和金融风险防控。

二、市场展望

• 销售回暖：主要城市销售面积增速回升，1-5月同比增长2.9%。
• 价格趋稳：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速趋稳，三线城市涨幅相对较高。
• 库存压力下降：商品房施工面积/销售面积和销售面积/竣工面积比值显示整体库存压力有所缓解。

三、财务与经营表现

• 盈利修复：2018年一季度板块毛利率为26.55%，净资产收益率为2.4%，较2017年有所提升。
• 现金流稳健：2017年融资活动现金流净额同比增长63.42%，但2018年融资环境进一步收紧。
• 预收账款增长：2017年预收账款同比增长39%，为未来业绩提供支撑。

四、投资建议

• 行业评级：保持“中性”评级，建议关注大型房企，如万科A、保利地产和华夏幸福。
• 风险提示：房地产调控加码、商品房销售下滑、货币政策持续收紧是主要风险因素。

投资主线

• 关注行业集中度提升：大型房企在调控背景下更具抗风险能力，盈利能力和资金链更为稳固。
• 租赁市场发展机会：住宅租赁市场政策支持明显，未来增长空间较大，建议关注相关企业。

重点覆盖公司

风险因素

• 房地产调控加码程度超预期
• 商品房销售下滑超预期
• 货币政策持续收紧

分析师简介

崔娟，信达证券房地产行业分析师，具备证券投资咨询执业资格，研究经验丰富，曾发表多篇行业研究报告，荣获多项分析师奖项。

评级说明

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