20180619-华融证券-房地产行业周报_投资维持高位_销售增速触底反弹_12页_730kb

房地产行业周报总结 (2018.6.11-2018.6.17)

核心内容概述

2018年6月11日至17日，房地产市场整体呈现成交量环比上涨的趋势，但同比仍处于下降区间。房地产指数（中信）上涨1.23%，跑赢同期沪深300指数0.69%的跌幅，显示出房地产板块在当前市场环境下的相对强势。同时，行业与公司信息显示，房地产开发投资维持高位，但销售增速有所回升，政策调控和融资环境仍对行业构成压力。

主要观点与关键信息

一、房地产市场成交量表现

• 新建住宅：

  • 上周30个重点城市商品房成交面积为342.98万平方米，环比上涨3.77%，同比下跌6.55%。
  • 一线城市：成交面积53.80万平方米，环比上涨10.33%，同比微涨0.09%。
  • 二线城市：成交面积173.76万平方米，环比下跌2.82%，同比下跌22.49%。
  • 三线城市：成交面积115.43万平方米，环比上涨12.11%，同比上涨29.55%。

• 二手房：

  • 上周4个重点城市二手房成交量为84.46万平方米，环比上涨8.52%，同比上涨26.28%。
  • 一线城市（北京、深圳）：成交量环比上涨20.46%，同比上涨54.24%。
  • 二线城市（杭州、南京）：成交量环比下跌7.24%，同比下跌3.64%。

二、行业与公司动态

• 全国房地产开发投资：

  • 2018年1-5月全国房地产开发投资41420亿元，同比增长10.2%，增速较前一个月略有回落。
  • 住宅投资：占房地产开发投资的70.1%，同比增长14.2%。
  • 区域表现：
    • 东部地区：增长11.3%
    • 中部地区：增长13.3%
    • 西部地区：增长2.8%
    • 东北地区：增长19.9%

• 商品房销售：

  • 1-5月商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%。
  • 住宅销售：增长2.3%
  • 办公楼销售：下降3.5%
  • 商业营业用房销售：增长5.8%
  • 销售额：48778亿元，同比增长11.8%。

• 商品房待售面积：

  • 5月末商品房待售面积56010万平方米，较4月末减少677万平方米。

• 房地产开发企业到位资金：

  • 1-5月到位资金62003亿元，同比增长5.1%。
  • 国内贷款：下降2.8%
  • 自筹资金：增长8.1%
  • 定金及预收款：增长12.7%
  • 个人按揭贷款：下降3.6%

• 房地产开发景气指数：

  • 5月国房景气指数为101.58，较4月提高0.21点。

• 重点城市房价变动：

  • 一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。
  • 5月一线城市新建商品住宅价格同比降0.6%，二手房降0.2%。
  • 二线城市新建住宅涨5.4%，二手房涨4.4%。
  • 三线城市新建住宅涨6.0%，二手房涨4.3%。

• 政策与市场动态：

  • 北京出台租赁型职工集体宿舍政策，要求不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不低于4平方米。
  • 上海5月开发贷增速小幅攀升，个贷增速下降。
  • 武汉首批“八折大学生安居房”正式发售，均价6800元/平方米。
  • 广宇发展1-5月累计销售面积81.11万平方米，销售金额87.80亿元。

投资建议

• 市场表现：房地产指数（中信）上涨1.23%，跑赢沪深300指数1.92个百分点。
• 成交量上涨原因：5月份销售触底反弹，主要因部分城市预售证放松、房企加速推盘，导致供给增加。
• 投资逻辑：
  • 房企资金面趋紧，加快周转，新开工力度加大。
  • 开发投资受土地投资带动维持高位，但预计未来投资增速会随资金面趋紧而回落。
  • 在融资趋紧、调控不放松的背景下，蓝筹房企更具优势。
• 建议方向：关注估值较低、业绩增长较快的一、二线房企。

风险提示

• 政策调控进一步升级
• 房地产销售大幅下滑
• 房价大幅下跌

投资评级定义

总结

总体来看，2018年6月上旬房地产市场成交量环比上升，但同比仍承压。一线及三线城市新房成交量表现较好，而二线城市则有所回落。政策调控持续，融资环境收紧，对行业形成一定压制，但蓝筹房企在当前环境下更具投资价值。建议投资者关注一、二线房企，尤其是估值较低且业绩增长较快的企业。同时，需警惕政策调控升级、销售下滑及房价下跌等风险因素。