房地产行业2018年中期投资策略：投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳-20180619-信达证券-13页-1mb

房地产行业2018年中期投资策略总结

核心内容

2018年中期，房地产行业呈现出投资和销售双回暖的趋势，预计下半年市场或将触底企稳。本报告由崔娟撰写，发布于2018年6月19日，旨在为投资者提供行业分析和投资建议。

主要观点

• 政策导向：房地产调控目标不动摇，“去杠杆”方向不变，同时注重经济转型升级和防范系统性金融风险。住宅租赁市场将快速扩容，政策红利持续释放。
• 市场表现：商品房销售面积增速在4月和5月有所回升，预计下半年销售将企稳。房地产投资增速保持稳健增长，主要受土地成交价款滞后影响。
• 行业趋势：房地产行业整体库存压力有所缓解，板块盈利能力回升，但总体负债率持续攀升。
• 投资评级：维持行业“中性”评级，建议关注大型房企，如万科A、保利地产和华夏幸福，因其有望受益于行业集中度提升。

关键信息

政策展望

• 调控目标：房地产市场调控目标不变，力度不放松，住建部多次重申政策导向。
• 租赁市场：住宅租赁市场将快速扩容，政策支持与需求释放共同推动。
• 宏观货币政策：保持稳健中性，适时微调，以平衡稳增长、调结构和防风险。

市场展望

• 销售回暖：2018年1-5月全国商品房销售面积同比增长2.9%，较1-4月回升1.6个百分点。
• 价格趋势：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速趋稳，三线城市涨幅相对较高。
• 库存压力：商品房整体库存压力有所下降，销售面积与竣工面积比值改善。

投资与财务表现

• 投资增长：2018年一季度房地产投资同比增长10.4%，为2015年3月以来新高。
• 盈利回升：房地产板块毛利率和净资产收益率有所回升，2018年一季度归母净利润同比增长41.46%。
• 负债情况：2018年一季度地产板块资产负债率79.42%，扣除预收账款后仍创新高。

风险因素

• 政策风险：房地产调控加码超预期，可能影响市场走势。
• 销售风险：商品房销售下滑超预期，可能拖累行业表现。
• 货币政策风险：货币政策持续收紧，可能加剧融资环境压力。

投资建议

• 行业评级：维持“中性”评级。
• 投资主线：关注受益于行业集中度提升的大型房企，如万科A、保利地产和华夏幸福。

重点公司覆盖

风险提示

• 房地产市场存在较大波动风险，投资者应谨慎评估自身风险承受能力。
• 报告不构成投资建议，仅供参考，投资者需自行承担风险。

免责声明

本报告由信达证券制作并发布，仅为签约客户的投资参考，不面向公众。信达证券不保证报告信息的准确性和完整性，亦不对因使用本报告内容而产生的任何损失承担责任。

分析师简介

• 崔娟：信达证券房地产行业分析师，具备证券投资咨询执业资格。
• 研究背景：毕业于天津财经大学和加拿大曼尼托巴大学，有多年金融和房地产行业研究经验。
• 荣誉：曾获2015年华尔街见闻金牌分析师评选房地产中线第三名、2017年东方财富中国最佳分析师房地产行业第三名。

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