20220419-东吴证券-房地产行业跟踪周报_热点城市放松力度增强_供给端政策或持续发力_18页_996kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本报告聚焦于2022年4月11日至4月15日房地产行业的整体表现、市场数据、政策动态及投资建议。整体来看，房地产行业面临销售疲软、融资困难等问题，但政策持续放松，尤其在供给端，政策力度增强，有助于改善房企信用和流动性，推动市场回暖。

主要观点

1. 房地产板块表现

• 本周（2022.4.11-2022.4.15）房地产板块（SW）下跌2.90%，沪深300、万得全A指数分别下跌0.99%、2.46%。
• 房地产板块的超额收益为-1.91%和-0.45%。

2. 房地产基本面与高频数据

2.1 房产市场情况

• 新房市场：
  • 本周60城新房成交面积257.3万平，环比+3.3%，同比-66.5%。
  • 2022年累计销售面积5498.3万平，同比-46.2%。
  • 2022年4月1日-4月15日累计成交面积552.2万平，同比-64.0%。
  • 60城新房成交套数2.5万套，环比+1.3%，同比-63.5%。
• 二手房市场：
  • 本周20城二手房成交面积97.7万平，环比+13.0%，同比-56.7%。
  • 2022年累计成交面积1488.5万平，同比-44.4%。
  • 2022年4月1日-4月15日累计成交面积204.0万平，同比-52.2%。
• 库存与去化周期：
  • 16城新房去化周期为16.1个月，环比上升0.5个月。
  • 一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.6、16.7、29.2个月，较上周分别上升0.8、0.3、1.4个月。

2.2 土地市场情况

• 土地供应：
  • 本周百城土地供应数量143宗，环比-29.3%，同比-79.1%。
  • 供应土地建筑面积690.0万平方米，环比-39.0%，同比-82.8%。
• 土地成交：
  • 本周百城土地成交建筑面积350万方，环比-57.6%，同比-85.6%。
  • 成交楼面价799元/平，环比-20.4%，同比-53.0%。
  • 土地溢价率0.44%，环比+0.2pct，同比-28.2pct。
• 累计数据：
  • 2022年累计成交土地建筑面积34330万平米，同比-40.1%。
  • 累计成交楼面价1521元/平，同比-27.8%。
  • 累计成交土地溢价率3.24%，同比-13.0pct。

2.3 房地产行业融资情况

• 信用债发行：
  • 本周房地产企业发行信用债9支，合计51.9亿元，环比+180.5%，同比-63.3%。
  • 2022年4月房地产企业发行信用债23支，合计146.3亿元。
• 信托发行：
  • 本周房地产类集合信托发行11个，金额合计5.8亿元，环比+145.2%，同比-70.5%。
  • 2022年至今，房地产类集合信托发行227个，金额合计123.8亿元，同比-79.1%。
• REITs发行：
  • 本周暂无公募REITs发行。
  • 2022年累计发行一单，华夏中国交建REIT发售规模93.99亿元。

关键政策动态

3.1 行业政策跟踪

• 中央政策：
  • 证监会等三部门支持民营企业融资、并购重组，鼓励优质房企兼并收购困难房企项目。
• 地方政策：
  • 南京：出台商品房预售资金监管试点使用银行保函政策，提高资金使用灵活性，改善房企现金流。
  • 昆明：出台促进房地产市场稳地价、稳房价、稳预期的政策，包括调高公积金贷款额度、降低二套首付比例、允许缓缴土地款等。
  • 其他城市：如苏州、北京、武汉、上海等地也陆续出台政策放松限购、限售、首付比例、公积金等。

投资建议

• 短期：基本面筑底期间，估值将逐渐修复，行业机会大于个股。
• 中长期：随着部分风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会，行业格局将优化。
• 建议关注：中国海外发展、保利发展、万科A、招商蛇口、我爱我家。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期或收紧超预期。
2. 房地产税试点征收范围、力度超预期。
3. 行业下行持续，销售不及预期。
4. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
5. 疫情反复、发展超预期。

重点公司盈利预测与估值（2022.4.15）

本周行情回顾

• 涨跌幅前五：

  1. 广汇物流：31.70%
  2. 京能置业：29.06%
  3. 中交地产：26.86%
  4. *ST松江：21.64%
  5. 渝开发：15.61%

• 涨跌幅后五：

  1. 南国置业：-22.30%
  2. 栖霞建设：-23.59%
  3. 南山控股：-24.45%
  4. 蓝光发展：-27.40%
  5. 中国武夷：-32.98%

重点政策与市场动态

• 南京：预售资金监管试点使用银行保函，改善房企资金周转。
• 昆明：出台综合调控政策，包括调高公积金贷款额度、降低二套首付比例、允许缓缴土地款等。
• 其他城市：如苏州、北京、武汉、上海等地也陆续出台放松政策。

总结

房地产行业在政策持续放松的背景下，市场表现有所回暖。虽然销售和融资仍面临挑战，但政策支持和供给端改善信号增强，预计未来市场将逐步复苏。建议关注具备良好信用和融资能力的头部房企及物管、经纪企业。