建筑和工程行业装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之八：城中村改造箭在弦上，回望棚改影响几何？-20231010-光大证券-17页_1mb

报告摘要

行业研究总结：城中村改造与装配式建筑、绿色建筑

核心内容

本报告围绕城中村改造对房地产及地产产业链的影响展开，重点分析了其与历史棚改模式的异同，并探讨了财政资金支持对城中村改造推进的关键作用。同时，结合当前市场情况，提出相关投资建议与风险提示。

主要观点

城中村改造的重要性与现状
城中村改造是城市更新的重要组成部分，2023年国务院审议通过相关指导意见，明确在超大特大城市推进城中村改造。当前改造项目需求充沛，但财政资金保障是其顺利推进的关键。
历史棚改对房地产行业的拉动作用
2015-2017年棚改对房地产开发投资拉动显著，年均投资完成额约1.56万亿元，占房地产开发投资的15.2%。货币化安置拉动商品房去化，实物化安置带动安置房建设。
城中村改造的资金需求分析
- 若以地产投资金额为目标，中央财政资金需求约为1.1万亿元/年，对应拉动地产新开工面积2.8亿平方米/年，占2023年预测新开工面积的30.5%。
- 若以商品房去化及新开工面积为目标，中央财政资金需求约4万亿元/年，对应拉动商品房销售约5.6万亿元/年，安置房新开工面积约1.6亿平方米/年。
财政资金需求的敏感性分析
不同的货币化安置比例及安置房单位投资成本将显著影响财政资金需求。在设定的不同情境下，财政资金需求范围在2.0万亿元/年-5.7万亿元/年之间。
投资建议
- 实物化安置为主：可关注装配式装修装饰方向，重点推荐鸿路钢构、精工钢构、北新建材、鲁阳节能，建议关注中铁装配。
- 棚改模式参考：关注房地产销售、新开工及投资开发指标变化，提前布局建材及家电方向，重点推荐东方雨虹、三棵树、北新建材、伟星新材、坚朗五金、东鹏控股、海螺水泥、华新水泥等。

关键信息

城中村改造特点：区域集中于超大特大城市，改造成本高，拆除新建比例下降，难度较高，需更多政策支持。
棚改与城中村改造对比：棚改以国有土地为主，推进节奏快；城中村改造涉及集体土地，推进节奏慢，需解决资金和土地问题。
资金筹措方式：包括中央财政资金、PSL、专项债、PPP模式、民间资本等，央行和国开行已表态支持城中村改造。
政策支持：2023年8月专项债支持范围扩容，9月设立城中村改造专项借款，自然资源部启动低效用地再开发试点。

风险提示

政策落地不及预期：指导意见尚未正式发布，细则需进一步制定，可能影响政策执行效果。
项目推进不及预期：城中村改造涉及利益主体多，协调难度大，且项目周期长，可能存在进度和规模不及预期的风险。

投资方向总结

投资方向	推荐公司/关注公司
装配式装修装饰	鸿路钢构、精工钢构、北新建材、中铁装配
保障性租赁住房	鲁阳节能、旗滨集团、南玻A、国检集团
建材行业	东方雨虹、三棵树、北新建材、伟星新材、坚朗五金、东鹏控股、海螺水泥、华新水泥
家电行业	家用电器板块，如三棵树、东方雨虹等