建筑行业深度分析：城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量-20231116-安信证券-39页_2mb

城中村改造行业深度分析总结

核心内容

2023年国家在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，出台顶层政策并召开电视电话会议进行部署，多地已陆续公布实施计划。城中村改造以改善居住条件为核心，采取拆整结合的方式进行综合改造，预计为建筑建材行业创造需求增量。同时，城中村改造有助于扩大内需、优化房地产结构，对地产新开工和销售带来一定拉动作用。

主要观点

• 政策层面：国务院及相关部门多次出台政策，明确城中村改造的重要性，强调政府引导与市场化运作相结合，支持多种业态并举。
• 市场空间：全国21个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76亿平方米，预计未来21个超大特大城市城中村改造总投资规模为3.5-8.2万亿元，建设工程投资总额为1.8-4.0万亿元。
• 投资效果：城中村改造有望拉动地产新开工面积增长3.57-8.92%，拉动地产销售面积提升1.28-4.79%。
• 改造方式：采用拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，兼顾民生改善和城市更新。
• 资金来源：多渠道筹措资金，包括政府资金、社会资金及政策性金融支持。
• 产业链影响：涉及设计、施工、建材等多个环节，为相关企业带来增量需求。

关键信息

城中村改造总体情况

• 政策支持：2023年7月国务院发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造为改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。
• 实施计划：广州、深圳、上海、成都、合肥、青岛等城市陆续公布城中村改造计划，项目推进规模庞大。
• 投资规模：预计年均总投资规模中值约8330亿元，年均建设工程投资中值约4144亿元。
• 改造进度：城中村改造项目入库数量增加，如住建部城中村改造信息系统已入库162个项目。

城中村改造对地产的带动作用

• 新开工面积：在不同情景下，预计拉动地产新开工面积增长3.57-8.92%。
• 销售面积：预计拉动地产销售面积提升1.28-4.79%。
• 去库存效果：取决于拆建比和货币安置比，与棚改货币化安置政策不同，本轮改造更注重改善居住条件和提升城市功能。

城中村改造与历史政策对比

• 棚改：以拆除重建为主，年均投资额约14000亿元，主要集中在三四线城市。
• 老旧小区改造：以维护和改善为主，年均投资额约1650亿元。
• 城中村改造：更复杂，涉及集体用地，年均投资额约8330亿元，主要在超大特大城市。

改造模式与主体

• 政府引导+市场化运作：政府统筹规划，引入市场化主体进行开发，缓解地方政府资金压力。
• 土地开发模式：包括“做地”和“一二级联动”两种模式，各地因城施策。
• 实施主体：政府、开发商、村集体、社会资本等多元主体参与，其中央企和地方国企优势突出。

建筑建材需求

• 设计咨询：预计年均增量需求为75-175亿元。
• 施工建设：预计年均投资规模为2096-4901亿元。
• 建材需求：水泥、防水、涂料等需求释放，其中涂料年均新增需求61-81亿元，约占2022年市场规模的5.15%-6.83%；防水年均新增需求75-101亿元，约占2022年市场规模的6.29%-8.47%。

建议关注的标的

前端-规划设计

• 上海建科
• 蕾奥规划
• 华阳国际

中端-施工建设

• 浦东建设
• 安徽建工
• 中国建筑

后端-地产建材

• 东方雨虹
• 三棵树

风险提示

• 政策落地不及预期
• 项目推进不及预期
• 资金筹措不及预期
• 规模测算不及预期

政策与实施主体分析

政策支持

• 2020年4月：发改委发布《2020年新型城镇化建设》
• 2021年3月：中共中央发布《国民经济和社会发展第十四个五年规划》
• 2023年4月：政治局会议强调城中村改造与“平急两用”公共基础设施建设
• 2023年7月：国务院发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

实施主体

• 政府主导：统一规划、征拆，但资金压力大
• 开发商主导：引入市场资金，提升品质，但三方利益协调复杂
• 村集体主导：村民参与度高，但资金不足
• 多元主体：兼顾各方优势，但决策时间较长

土地开发模式

• 做地模式：广州、杭州为代表，由政府指定的做地主体负责前期整理，再交由土地储备中心进行出让。
• 一二级联动模式：上海、深圳等城市采用，由政府和开发商共同参与，完成土地开发和建设。

改造案例

• 上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入。
• 深圳华润大冲村项目：政企村多方协同，打造城市人文综合区。

图表目录

• 图1：广州市2021-2035年间计划分布推进城中村改造
• 图2：广州市城市更新通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举
• 图3：上海市城中村改造区域分布及具体项目计划
• 图4：各超大特大城市城中村面积测算
• 图5：2014-2017年全国棚改货币化去库存面积和占比
• 图6：三轮城市更新改造历史时间节点
• 图7：2009-2021年棚户区改造计划和实际执行体量
• 图8：2020-2023年城镇老旧小区改造计划和实际新开工数量
• 图9：上海城中村国企、民企、政府+村股份制获地主体占比
• 图10：上海城中村改造各主体介入企业数量
• 图11：上海城中村改造国企、民企投资额及改造面积
• 图12：上海城中村改造民企获地数量
• 图13：做地模式的土地一级开发流程
• 图14：广州、杭州为代表的做地模式下规定的做地主体
• 图15：广州城市更新项目土地开发由一二级联动转变为做地模式
• 图16：广州发布“做地10条”取代一二级联动模式
• 图17：土地一二级联动开发模式
• 图18：本轮城中村改造流程及参与主体
• 图19：深圳市城中村改造更新模式演变
• 图20：PSL参与棚改货币化的基本流程
• 图21：2014年至今我国PSL发放量
• 图22：2017年至今我国棚改PPP项目投资额
• 图23：2009-2022年全国公共财政保障性安居工程支出及细分棚改支出
• 图24：2018年以来棚改新增专项债发行额及数量
• 图25：上海蟠龙村城中村改造项目整体流程
• 图26：2020-2023年蟠龙天地合约销售额及销售建筑面积
• 图27：上海蟠龙村城中村改造参与三方收益来源
• 图28：深圳大冲村政企村三方合作协同机制
• 图29：大冲实业股份有限公司由村集体委员会及村民共同持股设立
• 图30：深圳大冲村项目规划建筑面积占比按功能划分
• 图31：南山科技金融城吸引了海内外80余家优秀企业入驻
• 图32：2014-2022年深圳华润城住宅销售额和华润万象天地租金收入
• 图33：深圳华润大冲村改造参与三方收益来源
• 图34：城市更新改造产业链
• 图35：房地产开发企业成本构成

表格目录

• 表1：2020年以来国家关于城中村改造的政策
• 表2：各市城中村改造实施计划
• 表3：我国21个超大特大城市城中村住房面积测算
• 表4：城中村改造投资测算敏感性分析
• 表5：城中村改造带动房屋新开工面积测算
• 表6：城中村改造带动新房需求测算
• 表7：本轮城中村改造与棚改对比
• 表8：城中村改造主要引导主体及优缺点
• 表9：部分城市城中村改造代表项目实施主体
• 表10：各城市城中村改造的改造方式梳理
• 表11：各地城中村改造安置补偿方式
• 表12：城中村改造资金来源
• 表13：上海蟠龙村城中村改造项目基本情况
• 表14：深圳华润大冲旧村改造项目基本情况
• 表15：深圳华润城各期楼盘开盘时间和成交均价
• 表16：城中村改造设计咨询和施工承包需求规模测算
• 表17：城中村改造对涂料和防水需求的测算
• 表18：城中村改造有望受益建筑建材标的梳理
• 表19：城中村改造重点标的盈利预测及估值表