2018年房地产行业年报综述_龙头房企盈利质量具有显著优势_16页_1mb

报告摘要

2019年房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2018年及2019年第一季度A股房地产上市公司财务表现与市场趋势，指出龙头房企在盈利质量、ROE和分红率方面仍具优势，同时中型房企在短期业绩增速上表现突出。

主要观点

1. 2018年规模房企盈利质量与增速改善明显

营收与净利润：2018年A股房地产上市公司实现营收2.1万亿元，同比增长20.6%；归母净利润1993亿元，同比增长11.9%。
龙头房企：4家龙头房企（万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福）营收合计6643亿元，占整体营收的26.7%；归母净利润合计797亿元，占整体的23.2%。
中型房企：32家中型房企营收合计8174亿元，占整体营收的26.2%；归母净利润合计904亿元，占整体的23.5%。
盈利质量：龙头房企归母净利率为12.0%，高于中型房企0.9个百分点；ROE为21.5%，高于中型房企6.8个百分点。

2. 2019Q1业绩表现

营收与净利润：2019Q1板块营收3737亿元，同比增长23.3%；归母净利润392亿元，同比增长17.3%。
中型房企表现更佳：中型房企归母净利润增长47.6%，而龙头房企归母净利润下降16.8%。
业绩差异原因：龙头房企的营收与净利润负增长主要由于招商蛇口2018Q1转让不动产基数较高及2019Q1物业结算较少。

3. 杠杆变化

龙头房企加杠杆：2018年龙头房企净负债率59.1%，同比上升12个百分点。
中型房企降杠杆：2018年中型房企净负债率123%，同比下降17个百分点。
行业整体：2018年板块整体净负债率92.5%，同比下降4个百分点。

4. 财务结构与盈利指标

净利率：2018年板块整体归母净利率9.5%，龙头房企12.0%，中型房企11.1%；2019Q1板块整体归母净利率10.5%，龙头房企10.5%，中型房企1.1%。
ROE：2018年龙头房企ROE为21.5%，中型房企为14.7%，板块整体为13.9%。
净资产增速：中型房企净资产增速高于龙头房企，反映其更积极的扩张策略。

5. 销售与拿地趋势

销售增速：2018年重点房企合约销售同比增长中位数为47.8%，其中top5房企平均增速为23%，top5-20房企增速为42%，top20-30房企增速达77%。
拿地强度：龙头房企购地支出整体下降，2018年重点房企拿地支出合计10713亿元，占当期合约销售额的36%。
土地市场：2018年10月土地溢价率降至最低点，随后随着政策宽松，溢价率有所回升。

6. 融资情况

2018年融资：上半年融资紧张，以ABS为主；下半年公司债、票据等融资方式增加。
重点房企融资：碧桂园、恒大、万科融资规模较大，与销售规模匹配。

关键信息

龙头房企：万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福。
中型房企：包括新城控股、荣盛发展、阳光城、金科股份等。
财务指标：
- 2018年板块整体归母净利率：9.5%
- 2018年龙头房企归母净利率：12.0%
- 2018年板块整体ROE：13.9%
- 2018年龙头房企ROE：21.5%
销售集中度：2019Q1销售金额集中度上升，Top10房企拿地集中度回落。
土地市场：土地成交面积向二三线城市转移，溢价率有所回升。
融资方式：2018年5月后融资情况有所好转，公司债、票据发行增加。

投资建议

短期关注：2019年中型房企业绩增速有望高于龙头房企，建议关注新城控股、荣盛发展、阳光城、金科股份。
中长期关注：龙头房企在盈利质量、ROE及分红率方面具有显著优势，建议关注万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口。

风险提示

楼市政策调控趋紧
房企业绩增速低于预期

附表概览

重点公司估值表：包含招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团、世茂股份、金科股份、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、新城控股等。
主要财务指标：如EPS、市盈率、归母净利润及增速等。

图表概览

图1-图31：涵盖营收、净利润、净利率、ROE、预收账款、少数股东损益、投资收益、存货周转率、应收账款周转率、净负债率、资产负债率、现金流动等关键财务指标。
图27-图33：显示不同层级房企销售金额增速、拿地集中度、土储/销售面积比、土地成交面积分布等市场趋势。

总结

2018年房地产行业整体呈现盈利质量与增速改善趋势，龙头房企在财务指标上依然保持优势，而中型房企在短期业绩增长上表现亮眼。2019Q1中型房企业绩增长显著，但龙头房企因特殊因素出现负增长，预计全年将回正。行业整体杠杆有所下降，龙头房企加杠杆趋势明显。随着政策宽松，土地市场热度回升，融资环境改善。建议投资者关注中型房企的短期增长机会及龙头房企的中长期盈利优势。

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