2019【城市进入研究】湖州城市投资进入研究-和昌_116页_11mb

湖州城市投资研究报告总结

核心内容

城市宏观研究

湖州位于长三角城市群南翼，是杭州与宁波之间的连接地带，处于太湖南岸，具备良好的地理位置。湖州为中等规模城市，城市面积5818平方公里，人口密度处于第三梯队，每平方公里约700人。2016年湖州常住人口297.5万人，户籍人口264.84万人，人口增长缓慢。

在长三角城市群中，湖州经济总量处于第三梯队，GDP总量为2243.1亿元，同比增长7.5%。第三产业占比为47%，相对较低。人均GDP为84875元，同比增长7.2%，在浙江排名第六，在长三角排名15。湖州人均可支配收入37193元，处于第二梯队，与绍兴、嘉兴、金华、台州并列。

湖州作为二级环沪城市，与嘉兴相比发展滞后，但随着沪苏湖高铁和商合杭高铁的建设，与上海的联系将更加紧密，具备较大发展机遇。

城市价值-城市站位

湖州在长三角层面处于连接沪杭与苏甬的咽喉位置，是浙江沟通内陆的重要门户。湖州市区在浙江三四线城市中人均GDP排名17，人均可支配收入排名22，与嘉兴、金华等城市相比仍有一定优势。

湖州城市发展方向向东、向北拓展，融入上海，未来将成为长三角内陆与沿海连接的超级门户。

城市价值-城市交通

湖州拥有杭宁高速、申嘉湖高速和沪渝高速三条高速公路，交通便利。宁杭高铁已通车，湖州至杭州仅需0.5小时，至上海虹桥需2小时。沪苏湖高铁规划中，预计2017年开工，2020年通车，将使湖州至上海缩短至1小时。商合杭高铁已开工，预计2020年通车，将提升湖州在长三角的交通枢纽地位。

城市价值-城市指标数据

湖州中心城市下辖吴兴区和南浔区，2016年户籍人口共计264.84万，吴兴区占比23.5%，南浔区占比18.4%。市辖区人口约111万，城镇化率54%。

湖州人口自然增长率低于浙江省平均水平，但吴兴区在2014年略高于平均水平。2013-2016年湖州建成区面积扩张缓慢，未来可供出让土地较多。

城市价值-城市产业特征

湖州市区以纺织业、建材加工、机械制造业及旅游业为主导产业。吴兴区以第三产业为主，南浔区以第二产业为主，但两区均向旅游业和制造业转型。

城市价值-城市利好

湖州正在进行大规模的城中村改造，2017年计划完成75个村的征迁工作，预计增加可出让土地。此外，湖州还推行房票安置政策，以吸引外地购房者。

房地产市场研究

商品住宅市场分析

湖州市区近5年住宅新增供应639万方，销售765万方，市场供不应求。2016年成交量达到历史最高值248.37万方，成交均价8741元/平米，成交量与新供比值高达2。

房地产市场开发热度

吴兴区房地产投资保持较高水平，南浔区则经历先上升后下降的过程。两区GDP增速接近浙江平均水平，但南浔区增速较慢。

地楼比

2016年湖州地楼比达到43%，其中东部新城和老城区楼面价最高，分别为5353元/平米和5678元/平米。部分区域出现土地断供。

外地购房客户分析

湖州吸引大量外地购房者，2016年外地客户占比达42.43%，主要来自上海和杭州。购房者主要以投资为主，其次为养老和孩子教育。

住宅市场需求

本地客户倾向购买改善型户型，外地客户则以小户型为主。2016年湖州新房市场火热，库存减少，市场供小于求。

市场趋势

湖州住宅市场走出低靡状态，库存合理，价格上涨几率高。2017年市场成交量和价格均呈上升趋势。

城市板块分析及进入策略

湖州市区板块

湖州分为9个板块，其中仁皇山、南浔区、东部新城、太湖度假区、西南分区是市场热门区域。各板块库存去化周期在5.2-37.8个月之间，部分区域如仁皇山、东部新城库存去化周期较短，市场供不应求。

板块定位

仁皇山新区是湖州行政中心板块，靠近市中心，拥有完善的配套，包括科技馆、博物馆、奥体中心、仁皇山景区等。2017年1-5月成交量已达32万方，即将超越2016年总量。

房企分布

湖州市场以二线品牌房企为主，如佳源、爱家、汛港、光明、祥生、碧桂园、富力、恒大、绿城等。2014年后一线品牌房企如恒大、碧桂园、富力、祥生、大家陆续进入湖州。

外地房企进入时间

2009年佳源、爱家、汛港等二线品牌房企进入湖州市场。2014年碧桂园、富力进入，2016年祥生、恒大等房企也陆续进入。

进入策略

针对湖州市场特点，应重点布局仁皇山、东部新城、南浔区等热门区域。同时，关注城中村改造带来的土地供应和购房需求增长，推动市场发展。