2019【城市进入研究】南通-苏南重点城市进入研究-阳光城_118页_11mb

南通城市研究总结

核心内容

南通是江苏东南部的重要城市，具有深厚的历史文化底蕴和显著的地理优势，是全国首批对外开放的14个沿海城市之一，定位为上海都市圈副中心城市。城市具备良好的经济基础和稳定的增长态势，同时拥有发达的交通网络和丰富的自然资源，是长三角北翼的综合交通枢纽。

城市属性

• 历史与文化：南通已有超过千年的历史，是国家历史文化名城，拥有丰富的文化遗产和自然景观。
• 经济定位：作为长三角北翼经济中心、现代化港口城市和国家历史文化名城，南通在区域发展中具有重要地位。
• 城市规模：南通为Ⅱ型大城市，常住人口约730万，城镇化率64.31%，较上年增长1.6%。

交通发展

• 对外交通：南通已建成宁启铁路、沪通铁路等多条铁路线路，同时拥有兴东机场，定位为上海第三机场。
• 对内交通：城市快速路网基本形成，地铁1号线即将开工，高架道路系统不断完善，提升了城市内部交通效率。

人口与经济

• 人口趋势：南通人口数量变化不大，城镇化率逐年提升，居民人均可支配收入和储蓄余额逐年增加。
• 经济表现：南通GDP增速稳定，财政收入持续增长，经济总量居全省前列，人均GDP排名第五。

房地产发展

• 房地产投资：房地产投资占比维持在15%左右，新开工面积保持在1000万方以上，投资力度较大。
• 市场表现：住宅市场供求比下降，市场供不应求，成交量价同涨/同跌。商办市场供应减少，成交稳中有升，库存压力大。

产业结构

• 产业结构：以第三产业为主，2016年首次三产占比超过二产。
• 重点产业：发展高端纺织、船舶海工、电子信息等支柱产业，以及智能装备、新材料、新能源等新兴产业。

城市规划

• 规划要点：包括资源环境保护、区域协调发展、沿海开发、江海联动、综合交通、中心城区布局、基础社会设施。
• 规划区范围：城市规划区面积1770平方公里，中心城区常住人口控制在215万人以内，建设用地控制在254.3平方公里以内。

房地产市场分析

住宅市场

• 主力面积段：85-100㎡（刚需型）和115-135㎡（改善型）。
• 价格走势：市场主力接受价格在60-120万元之间，均价稳定增长。
• 区域表现：
  • 港闸区：以高层刚需产品为主，品牌房企如中海、景瑞、世茂等项目表现突出。
  • 开发区：发展低密度项目，如世茂新界、中海碧林湾等，市场关注度高。
  • 新城区：住宅发展迅速，配套完善，市场吸引力增强。

商办市场

• 供应趋势：商办土地供应逐年下降，成交量价稳中有升。
• 去化周期：市场库存压力大，去化周期冗长，近三年月均去化仅1.6万方。

城市发展总目标

南通致力于打造国际港口城市、区域经济中心、历史文化名城和宜居创业城市，注重人口发展、产业升级和交通体系建设，以提升城市综合竞争力。

主要观点

• 南通作为Ⅱ型大城市，具备良好的发展潜力，但人口支撑力相对薄弱。
• 房地产投资力度较大，市场供需关系紧张，价格稳中有升。
• 城市交通体系不断完善，有助于南通融入苏南和上海，提升区域连接性。
• 产业结构逐步优化，第三产业成为主导，未来发展前景广阔。
• 城市规划注重生态、交通和配套建设，提升城市宜居性。

关键信息

• 南通拥有长江岸线226公里和海岸线210公里，具备良好的港口资源。
• 城市发展以“五沿”布局为主，包括沿海、沿江、沿上海、沿通道、沿重要节点。
• 房地产市场呈现刚需与改善型产品并重，三房为主要户型，市场以中海、景瑞、世茂、万科等品牌房企为主导。
• 城市人口与城镇化率稳步提升，经济持续增长，但需关注人口老龄化和人口结构优化问题。