2019【城市进入研究】周口城市进入研究报告_108页_8mb

周口城市进入研究报告总结

核心内容概览

周口市位于河南省东南部，是农业大市，总面积11959平方公里，总人口1155万人，城镇化率41.22%。作为中原城市群核心发展区的一部分，周口正积极融入郑合高铁沿线经济发展轴带，未来有望成为现代化中小城市和特色小城镇。

主要观点

• 周口市经济发展水平一般，但GDP总量在河南省内排名第五，增速与全省平均水平持平。
• 房地产市场仍处于初级发展阶段，房地产开发投资占固定资产投资比重偏低。
• 城市规划向东和向南发展，重点发展东城新区，打造集行政、工商业和居住为一体的区域。
• 城市交通建设完善，形成公路、铁路、水路、航空四位一体的交通格局。
• 土地市场供大于求，政府主导大量土地供应，但成交热度低，存在“有价无市”的现象。
• 商业市场以沿街商铺为主，缺乏大型商业综合体，商业分布集中在核心商圈。
• 办公市场逐渐向东转移，东新区成为新兴商务办公区域，写字楼出租率较高。

关键信息

城市基本面

• 城市概况：周口市是省唯一的内河运输通航城市，交通网络发达。
• 城市地位：被列为中原城市群核心发展城市，未来将纳入郑合高铁一小时经济圈。
• 城市规划：形成“一心四组团、双轴三带一环”的空间结构，重点发展东部和南部区域。
• 城市经济：2017年GDP总量2517亿元，人均GDP较低，房地产开发投资处于初级阶段。
• 城市人口：总人口1155万人，城镇化率41.22%，主城川汇区人口仅71万，城市“市弱县强”现象明显。

土地市场

• 供求关系：经营性用地供应逐年增加，基本处于供大于求状态，土地市场热度较低。
• 价格走势：土地价格透明度较低，多数由政府平台公司低价收储，住宅用地政府报价达300万元/亩。
• 成交结构：住宅用地为成交主力，商业用地供应波动较大。
• 重点地块：2017-2018年部分地块由政府平台公司摘得，部分地块由昌建、碧桂园等房企摘得。
• 未来趋势：预计2018年土地市场将继续呈现供大于求态势，政府卖地意愿强烈，地价可能继续上涨。

商品房市场

• 市场发展：周口市商品房市场起步较晚，进入稳定发展阶段，2017年成交量价明显上涨。
• 量价走势：2018年1-4月成交均价5122元/㎡，商品住宅成交面积集中在100-140㎡，单价集中在5500-7000元/㎡。
• 商业市场：商业市场以沿街商铺为主，缺乏大型商业综合体，核心商圈为五一路、七一路。
• 办公市场：办公市场逐渐向东转移，东新区成为新兴商务办公区域，昌建MOCO为最高水平写字楼。

重点板块

• 东新区：重点规划为政务新区，以商贸、文化、高端服务为主导，带动项城、淮阳周边城市形成经济良性互动。
• 沙南板块：政府重点规划周商一体化区域，发展农副产品深加工、设备制造、现代服务业。
• 沙北板块：以高新技术、机械制造、轻纺为主导产业。
• 物流港区：发展临港仓储、保税物流、出口加工片区。

城市发展趋势

• 周口市将通过城市规划和交通建设，提升城市整体功能和形象。
• 随着城镇化率的提高，城市人口将不断增加，为房地产市场提供潜在需求。
• 政府主导的土地供应和拆迁计划将释放大量购房需求，促进房地产市场发展。

关键字

• 经济水平一般
• 市弱县强
• 人口基数大
• 房地产市场发展初期
• 供求失衡
• 政府干预
• 有价无市

城市经济分析

• 周口市2017年房地产开发投资217.22亿元，增速为-0.90%，房地产发展处于初级阶段。
• 城市产业以第二产业为主，产业结构持续优化，推动第三产业发展，进一步刺激房地产市场。

土地市场分析

• 周口市土地市场供应结构以住宅为主，但成交结构波动较大，说明房地产市场仍处于发展初期。
• 土地价格透明度较低，政府对土地价格有较高预期，最新成交价已达300万元/亩。
• 政府主导土地供应和拆迁，土地市场呈现供大于求态势，开发商拿地积极性较低。

商品房市场分析

• 周口市商品房市场进入稳定发展阶段，2017年成交量价上涨明显，2018年1-4月成交均价5122元/㎡。
• 商业市场以沿街商铺为主，缺乏大型商业综合体，核心商圈为五一路、七一路。
• 办公市场逐渐向东转移，东新区成为新兴商务办公区域，写字楼出租率较高。

未来市场研判

• 随着城市经济水平的提高，房地产市场将有一定的发展空间。
• 土地市场将保持供大于求态势，政府卖地意愿强烈，地价可能继续上涨。
• 商业市场将逐步完善，形成多个商业中心。
• 办公市场将向东新区转移，形成新的商务办公圈。

房地产市场小结

• 周口市房地产市场处于初级发展阶段，未来随着城市经济水平的提高，房地产市场将有一定的发展空间。
• 土地市场供大于求，政府主导土地供应，存在“有价无市”的现象。
• 商业市场以沿街商铺为主，缺乏大型商业综合体，核心商圈为五一路、七一路。
• 办公市场逐渐向东转移，东新区成为新兴商务办公区域，写字楼出租率较高。