2019【城市进入研究】资阳城市进入性研究_67页_8mb

资阳城市进入性研究总结

核心内容概览

资阳市作为四川省东部的一个地级市，位于成都与重庆之间，是连接成渝“双核”的区域性中心城市。城市规划以“工业强市”为核心，注重生态与绿色理念，推动“西部车城，绿色资阳”的发展定位。随着成渝经济区一体化进程加快，资阳面临新的发展机遇，尤其是临空经济区的建设，将带动其城市经济结构优化和城市化水平提升。

主要观点与关键信息

城市区位与交通

• 资阳市地处成渝城市走廊，距离天府国际机场仅25公里，具备良好的交通区位优势。
• 城市交通体系日趋完善，包括成渝铁路、成渝客运专线、城际高铁及多条高速公路，形成“二铁一高一机场”的交通格局。
• 成都地铁18号线规划预留接入资阳条件，未来有望与地铁9、12、6号线换乘，提升交通便利性。

城市发展规划

• 城市空间布局为“一城三区”，即主城区、旧城区改造区、城南新区和城东新区，强调“东拓南延，拥江发展”。
• 城北为宜居、教育、文化集中区；城东为行政副中心和新兴工业园区；城西为商业中心和改善型住宅区。
• 临空经济区规划为制造业基地和生态宜居新城，对城市未来发展有重要拉动作用。

城市产业现状

• 资阳以汽车制造为主导产业，包括南骏汽车和中国南车等大型企业，同时发展医药、食品、纺织、建材、节能等产业。
• 产业结构以第二产业为主，第三产业占比29.30%，整体产业布局以工业立市，发展潜力较大。

城市经济与人口

• 2016年资阳市GDP总量为943.44亿元，位列四川省第16位，整体经济水平中下。
• 城市化率40.1%，人口总量约254.1万人，人均可支配收入全省排名第8，但低于全省平均水平。
• 城市人口以外出务工为主，占比约32%，城市吸附力较弱，但随着经济发展和政策利好，未来有望增强。

房地产市场分析

• 资阳房地产市场主要集中在城东和城西板块，城东以改善型住宅为主，城西则以刚需及改善型住宅为主。
• 2016-2017年商品房供销基本持平，但成交均价稳步上升，市场潜力较大。
• 商业市场供大于求，多数底商闲置，但受万达等商业体带动，部分区域有所回升。

房地产政策

• 资阳严格执行限贷不限购政策，鼓励本地居民购房，同时对非本地户籍者设定一定条件。
• 契税政策按价格和面积划分，刺激市场活跃度。
• 购房补贴政策在2017年推出，对促进市场发展有一定作用。

城市进入性

• 资阳临空经济区发展相对延迟，但未来有望带动城市升级。
• 城市化进程中，拆迁政策催生大量购房需求，推动房地产市场发展。
• 城东和城西板块具有较大的开发潜力，是未来进入性较高的区域。

城市板块分析

城东板块

• 优势：临江、交通便利、商业配套逐步完善，未来发展前景较好。
• 项目类型：以高层和洋房为主，产品面积集中在80-148㎡，满足改善型需求。
• 代表项目：鼎晟泓府、伊顿庄园、雁江华府、水润东都等，均价在5000-6500元/m²。

城西板块

• 优势：政务中心所在地，商业配套完善，以万达广场为核心，形成商圈。
• 项目类型：高层和洋房，面积集中在70-140㎡，产品品质较高。
• 代表项目：置地城、恒大名都、万达御府、凯旋国际等，均价在5500-8500元/m²。

城南板块

• 优势：靠近工业园区，发展潜力大，但配套不完善，居住氛围弱。
• 项目类型：以高层为主，面积集中在89-112㎡，满足刚需。
• 代表项目：恒大城、城南春天，均价在4400-5800元/m²。

客户构成分析

机会发展区域

典型项目案例

资阳城西板块重点案例分析

项目概况

• 项目地址：资阳市雁江区娇子大道与幸福大道交口
• 占地面积：305亩
• 总建筑面积：888,776㎡
• 容积率：3.44
• 绿化率：31.32%
• 物业类型：高层/洋房
• 面积区间：高层70-104㎡，洋房110-140㎡
• 总户数：5108户（当期2426户）
• 车位：4600个
• 物业公司：成都宏鹏物业
• 装修情况：清水

户型分析

• 高层B户型（70㎡，2室2厅1卫）：户型方正，景观阳台，但过道较长，次卧面积较小。
• 高层A户型（95㎡，3室2厅2卫）：方正整洁，客厅带景观阳台，主卧独立卫浴，但动静分区不合理，空间浪费大。
• 洋房：面积集中在110-140㎡，以三室两厅两卫为主，品质较高。

结论

资阳市在成渝经济区一体化背景下，具有较大的发展潜力，尤其是在临空经济区和城东、城西板块。虽然目前城市化水平和经济实力相对滞后，但随着交通、产业和政策的逐步推进，未来城市吸附力和房地产市场需求将有所提升。城市进入性主要集中在城东和城西板块，这两个区域具备较好的开发潜力和居住价值。