2019【城市进入研究】无锡城市板块进驻研究-融信_235页_27mb

融信-城市板块进驻研究总结

核心内容概述

本报告围绕无锡的城市地位、经济情况、房地产市场及土地投资进行分析，旨在为土地投资顾问提供决策依据。无锡作为苏锡常都市圈及长三角城市群的重要组成部分，具备良好的区位优势和产业发展基础。同时，无锡的房地产市场正经历深度调整，政策调控趋严，市场进入新的发展阶段。

城市地位与经济

全国定位

• 无锡位于江苏南部，属苏锡常都市圈和长三角都市圈，同时也是长江经济带的重要节点城市。
• 城市定位包括：全国性综合交通枢纽、长三角五大区域性中心城市之一、国家历史文化名城、中国民族工业和乡镇工业的摇篮。

城市群规划

• 长三角城市群定位为世界级城市群，无锡作为其中心城市之一，未来将受益于城市群的发展。
• 空间发展布局为“一核五圈四带”，其中无锡为“一核”之一，具有重要的战略地位。

经济发展

• 无锡GDP和人均GDP在全国主要城市中表现突出，2017年GDP位列全国第十三，人均GDP仅次于深圳。
• 无锡财政收支保持稳定，但增速较慢，基本平衡。
• 无锡的经济实力强，但产业结构需优化，第三产业增速较慢，城市凝聚力和吸引力有待加强。

城市房地产发展

发展周期与阶段

• 房地产发展分为调整期、复苏期和高潮期，当前无锡处于发展期向成熟期过渡阶段，市场快速向上发展。
• 当前政策环境全面收紧，实行“五限”政策（限购、限贷、限价、限涨、限售），市场进入深度调整期。

土地市场现状

• 土地成交量和成交价在2016年达到高峰，2017年有所回落。
• 土地供应逐渐减少，土地成本上升，带动房价上涨。
• 土地政策采用“限地价”和“竞配建”方式，开发商仍有一定灵活拿地空间。

土地政策方向

• 2016年10月“锡十条”出台，提高购房门槛，限制价格非理性上涨。
• 2017年8月进一步调整土地政策，限制溢价率，加强销售监管。

房地产趋势预判

• 住宅市场最为稳定，前景乐观。
• 商业和办公市场压力较大，尤其是办公市场受经济调整和互联网冲击明显。
• 养老地产尚处于培育阶段，需长时间积累。
• 产品创新和高品质住宅成为竞争焦点，提升产品品质和科技含量是未来趋势。

城市板块分析

梁溪区-太湖广场板块

• 区位优势：位于梁溪区南长中心，交通便利，地铁1号线贯穿，临近金城高架和太湖大道。
• 发展规划：打造主城CBD核心区，强化中心地位，保护历史文化，优化产业空间布局。
• 土地市场：近期无土地供应和成交，未来供应地块较少，面积不大，容积率控制在2-2.5和2.2之间。
• 商品房市场：
  • 普通住宅：供求比均值为0.77，供不应求；2017年12月成交均价为16958元/㎡，价格稳步上升。
  • 别墅：近三年供应较少，供求比值为0.36，年均消化量约2.1万方。
• 房型与面积：普通住宅主力面积段为120-144平3R，占比39%；别墅需求集中在300-400万总价段。

重点发展区域

• 无锡国家高新技术产业开发区：发展电子信息、环保新能源、新医药、新材料等新兴产业。
• 锡山经济开发区：以现代新城和综合大盘为主，发展较快。
• 惠山经济开发区：推进高标准新兴产业园区建设，打造先进制造业基地和服务外包基地。
• 无锡太湖国际科技园：集聚科教研发、设计创意和战略性新兴产业。
• 空港产业园：建设“苏南国际物流集聚区”。

区域筛选纬度

• 轨交规划：无锡规划2条城际铁路和4条高速公路，提升区域交通联系。
• 重点区域：
  • 锡西新城（惠山区）：以刚需盘为主，个别项目有溢价。
  • 太湖新城（滨湖区）：发展为商务金融中心和生态宜居标杆区。
  • 中心城区（梁溪区）：推进商业区优化、工业区更新和老新村整治。
  • 高铁新城（锡山区）：以自身产品力实现溢价，发展较快。
  • 新吴区：以产业园区升级为主，未来潜在供应量大。

市场前景与政策影响

• 政策调控对市场形成多管齐下的影响，抑制投机行为，引导刚需购房。
• 无锡作为新一线城市，具备较高的经济地位，房地产投资力度逐年增加。
• 市场整体稳定发展，短期内进入调整期，未来将逐步进入成熟期。

企业发展趋势

• 房企利润空间收窄，金融和互联网运营成为新趋势。
• 企业集中度上升，数量减少，竞争加剧。
• 房企需适应新的市场规则，寻找新的营销突破点。

总结

无锡城市地位高，经济实力强，房地产市场进入深度调整期，政策调控趋严。土地市场供应减少，价格上升，开发商需提升产品品质和创新。未来，无锡将重点发展新兴产业，优化产业结构，提升城市能级。梁溪区-太湖广场板块作为无锡的核心区域，具有较高的发展潜力，但仍需面对土地供应减少和市场竞争加剧的问题。整体市场将保持稳定，住宅市场仍是主力，企业需提升运营能力和产品创新。