20180102-东亚证券-晋安实业-02292.HK-新股研究_晋安实业有限公司_4页_455kb
报告摘要
晋安實業有限公司 (02292) 新股研究總結
核心內容
晋安實業有限公司 (02292) 於2018年1月16日在香港交易所上市，發售股份總數為180,000,000股，佔擴大後股本的25%。其中，香港發售10%（18,000,000股），國際發售90%（162,000,000股）。超額配股權為15,000,000股。每股發售價範圍為1.00港元至1.24港元，預計市值範圍為7.20億港元至8.93億港元。
股東架構
全球發售後，股東架構如下：
- 王聰德先生（創辦人、主席及非執行董事）：75.0%
- 公眾股東：25.0%
所得款項用途
全球發售所得淨額估計為1.731億港元（假設發售價為每股1.12港元），資金用途如下：
- 收購新投資物業：1.558億港元
- 扩大及加強增值物業管理服務：0.087億港元
- 營運資金及其他一般企業用途：0.087億港元
財務表現
| 指標 | 截至12月31日止年度 | 截至6月30日止6個月 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (港幣百萬元) | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2017 |
| 收入 | 37 | 37 | 41 | 24 | - |
| 毛利 | 31 | 33 | 37 | 20 | - |
| 投資物業公允價值變動 | 78 | 116 | 214 | 73 | 78 |
| 股東應佔利潤 | 109 | 206 | 241 | 86 | 95 |
| 毛利率 | 84.7% | 87.6% | 89.6% | 90.0% | 83.6% |
| 純利率 | 297.4% | 548.3% | 583.2% | 438.9% | 402.6% |
收入分部分析
| 收入類別 | 截至12月31日止年度 | 截至6月30日止6個月 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (港幣百萬元) | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2017 |
| 廣告收入 | 24 | 23 | 24 | 12 | - |
| 零售租金收入 | 4 | 6 | 7 | 4 | 5 |
| 工業租金收入 | 5 | 5 | 7 | 2 | 4 |
| 物業管理費收入 | 4 | 4 | 4 | 2 | 3 |
| 總計 | 37 | 37 | 41 | 20 | 24 |
同業比較
| 名稱 | 股票號碼 | 市值(億港元) | 市賬率 |
|---|---|---|---|
| 九龍倉置業 | 01997 | 1,570 | 0.77x |
| 太古地產 | 01972 | 1,474 | 0.62x |
| 恒隆地產 | 00101 | 859 | 0.66x |
| 希慎興業 | 00014 | 436 | 0.65x |
| 麗新國際 | 00191 | 49 | 1.36x |
| 晋安實業 | 02292 | 7.2-8.9 | 0.51-0.61x |
優勢與發展機遇
- 持有穩定高出租率的物業（過去三年不低於93%），物業位處核心商業區，如中環、灣仔、北角、旺角、觀塘及柴灣。
- 市賬率（0.51-0.61x）較同業（0.62-1.36x）有折讓，考慮到公司規模較小，定價合理。
劣勢與風險
- 投資物業公允價值變動佔公司除稅前溢利比例較高（最高達87.1%），因此淨利潤及市盈率不完全反映真實盈利能力。
- 香港物業市場可能在2018年見頂，受經濟增長放緩、加息周期開始及房屋供應增加等影響，市場前景可能逆轉。
投資建議
- 投資建議：中性
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