房地产行业居民去杠杆专题_回首消费贷流入楼市_7页_755kb

房地产行业居民去杠杆专题总结

核心内容

本报告聚焦于2018年中国房地产行业居民杠杆率快速上升的现象，分析其背后的原因及未来政策走向。居民杠杆率在2017年二季度达到 46.8%，较2015年显著上升，主要由于房地产市场去库存和购房需求释放带来的资金流入。

主要观点

1. 居民杠杆率上升过快

• 截至2017年二季度，中国居民部门杠杆率升至 46.8%，显著高于过去十年的平均水平。
• 与发达国家相比，该水平仍较低（如美国、日本等），但已接近国际公认的危险水平（约 85%）。
• 与新兴市场相比，中国居民杠杆率明显偏高（新兴市场平均为 37.9%）。
• 若将住房公积金贷款计入，真实杠杆率约为 52.5%，仍属较高水平。

2. 消费贷快速增长推升整体杠杆水平

• 居民杠杆率的提升主要来自于 中长期消费性贷款。
• 短期消费性贷款在2017年增长显著，占比从 3% 上升至 6%，且有大量资金可能违规流入楼市。
• 2017年新增居民中长期贷款为 5.3万亿，但其中 个人购房贷款仅2.76万亿，占比 52%，低于2012-2016年的 72%，显示购房贷款需求被其他形式的消费贷所替代。

3. 调控收紧，购房需求绕道违规消费贷流入楼市

• 2017年楼市调控政策收紧，导致 房贷需求未显著下降，部分需求通过 消费贷、经营贷等形式违规进入房地产市场。
• 2017年新增个人购房贷款与商品房销售额出现偏离，表明 购房资金来源存在异常。
• 按照历史相关性推算，2017年商品房销售额 13.37万亿 应该需要 5万亿 以上购房贷款，但实际仅为 2.76万亿，缺口约 2.24万亿，主要来自 违规消费贷。

4. 2018年去杠杆重点为调结构稳刚需

• 2018年政策重点为 抑制居民杠杆率过快增长，打击 违规消费贷流入楼市。
• 合理购房需求（如刚需首次置业、改善性需求）仍会受到支持，政策并非全面收紧。
• 监管层已对多起违规资金流入楼市的行为进行处罚，显示政策执行力度加强。

关键信息

• 居民杠杆率：截至2017年二季度为 46.8%，若计入公积金贷款则为 52.5%。
• 消费贷增长：短期消费贷在2017年增长至 6.8万亿，同比增速达 38%。
• 购房贷款缺口：2017年购房贷款缺口约为 2.24万亿，主要由违规消费贷填补。
• 违规资金流入：2017年异常消费贷进入楼市的资金规模估计在 2.5万亿至3万亿之间，占全年商品房销售额的 20%至25%。
• 监管处罚：2018年年初，多地监管机构对违规资金流入楼市的行为进行处罚，显示政策趋严。

图表摘要

行业评级

• 房地产行业评级：看好

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总结

本报告指出，中国居民杠杆率在2017年快速上升，主要由于购房需求的释放及消费贷违规流入楼市。2018年政策将重点转向 调结构、稳刚需，通过打击违规资金流入房地产市场，控制居民杠杆率的过快增长，同时支持合理的购房需求。监管层已加大处罚力度，显示对违规行为的重视。