20171120-华创证券-房地产行业_2018年度投资策略_供给调控致周期反常_量稳定下的结构性牛市_52页_5mb

居高望远：2018年房地产投资策略总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业的投资策略，核心内容包括房地产小周期延长、总量稳定及龙头结构性牛市三大方面。报告指出，房地产行业正经历结构性变化，政策调控、供给端调整及市场需求变化共同作用，导致行业进入一个不同于以往的周期阶段。

主要观点

1. 小周期延长

• 周期变化：房地产小周期从以往3年延长至超5年。
• 原因分析：
  • 政策周期延长：政策调控的灵活性增强，政府可在供需两端进行调控，政策周期延长。
  • 货币周期淡化：由于经济低迷，低利率环境维持时间较长，货币周期对销售周期的影响减弱。
  • 供给调控影响：土地成交与销售错位，导致去化率持续高位，供给端调控（如预售证监管）延缓了新增供应，从而延长了小周期。
• 预测：2018年房地产投资将呈现“前高后低”的趋势，预计全年投资同比为6%左右。

2. 总量稳定

• 基本面韧性：投资、销量和价格相对稳定，显示出较强的行业韧性。
• 需求预测：
  • 长期需求：未来3-5年住房需求将稳定在14亿平米左右。
  • 区域分化：一二线城市需求更稳定，而三四线城市需求受棚改影响较大，预计未来销售将有所下滑。
• 棚改影响：2018年棚改货币化安置面积预计下降16%，对销量增长贡献率降至61%。
• 房地产对经济影响：
  • 房地产增加值占GDP约11%，通过上下游拉动，对GDP增长贡献率约为30%。
  • 房地产与建筑业的结合对经济影响显著，尤其在投资拉动方面。

3. 龙头结构性牛市

• 销售集中度提升：TOP10房企销售集中度从16年的19%提升至17年前9月的25%，趋势将持续。
• 土地集中度提升：
  • 供给调控（如预筛选制度、保证金制度）使得大型房企在土地市场更具优势。
  • 主流15家房企土地集中度显著提升，土地增速快于行业平均水平。
• 政策支持：由于政府调控手段增多，龙头房企在拿地、融资及管理等方面更具优势，有利于其在行业中占据主导地位。
• 推荐房企：主推万科、保利、新城、招蛇、金地等龙头企业。

关键信息

供给端调控

• 土地调控：土地供应减少，导致16年销售放量但土地缩量，造成去化率持续高位。
• 预售证监管：限制新增供应，影响行业库存周期，延缓加库存节奏。
• 预筛选制度：大型房企因具备更强的经济实力和资质，更容易获得土地。

需求端调控

• 因城施策：政策在需求端和供给端都有更精细的调控，包括限购、限贷、限价等。
• 棚改货币化：虽然棚改货币化比例上升，但对销售增长的贡献率有所下降。

长效机制

• 政策方向：房地产长效机制将侧重于“住有所居、住房不炒”，通过发展租赁住房、共有产权房等多渠道住房供应。
• 调控手段：包括房产税、REITS等金融工具，以及租赁立法、补贴政策等。

行业趋势

• 去库存延续：由于供给调控和需求端政策，行业仍处于去库存阶段。
• 结构性牛市：行业将从规模增长转向结构性分化，龙头房企将受益。
• 行业影响：房地产对GDP增长贡献率约30%，仍为经济的重要支柱。

结构性变化

• 城市分化：一二线城市销售和投资更具稳定性，三四线城市则面临较大挑战。
• 产品分化：高品质、绿色、装配式等产品将成为竞争重点。
• 行业集中度：随着政策调控和市场变化，行业集中度将显著提升。

总结

2018年房地产行业将面临一个更长的小周期，总量趋于稳定，但结构分化明显。供给端调控和需求端政策共同作用，推动行业向“结构性牛市”发展，龙头企业将受益。同时，房地产对经济的贡献仍显著，但未来将更注重住房的可持续发展和市场稳定。