房地产行业2018年度投资策略：供给调控致周期反常，总量稳定下的结构性牛市-20171120-华创证券-52页-5mb

居高望远：2018年度投资策略会总结

核心内容

本次华创证券2018年度投资策略会提出，房地产行业正经历一个“供给调控致周期反常”的结构性牛市阶段，核心观点包括：

1. 小周期延长：房地产小周期由以往3年延长至超5年。
2. 总量稳定：房地产行业基本面韧性较强，投资、销量和价格趋于稳定。
3. 龙头结构性牛市：在供给端调控下，行业集中度提升，龙头房企将迎来黄金发展期。

主要观点

1. 小周期延长

• 房地产小周期通常由3年左右的销售面积同比上行和下行阶段组成，但本轮周期因政策调控、货币周期淡化、供给调控等因素，延长至超5年。
• 政策周期与货币周期不再同步，政府对房地产行业调控自由度提升，政策周期可能持续从严。
• 供给端调控（如土地和预售证）导致库存周期延长，去化率持续高位，加库存节奏偏慢。

2. 总量稳定

• 低库存下，房地产投资、销量和价格表现相对稳定，基本面韧性较强。
• 2017-2018年房地产投资预计分别为7.1%和5.9%，其中2018年呈现前高后低趋势。
• 未来3-5年全国住宅销售面积预计稳定在14亿平米左右，需求支撑仍存在。
• 2018年一二线城市销售机会优于三四线城市，因三四线城市需求更多依赖棚改刺激。

3. 龙头结构性牛市

• 在供给端调控下，行业集中度提升，龙头房企受益，销售集中度从16年的19%提升至17年前9月的25%。
• 土地集中度提升，主流15家房企土地集中度跳增，其拿地能力更强，因土地调控、预筛选制度和保证金制度等。
• 龙头房企在融资、管理、营销等方面更具优势，因此在市场中表现更优。

关键信息

供给端调控

• 土地调控：2017年1-9月住宅类土地成交累计同比+19.8%，其中纯住宅土地成交累计同比+44.5%。预计下半年土地市场将放量。
• 预售证监管：预售证管理严格，导致新增供应放量较慢，从而影响加库存节奏。
• 拿地与销售错配：16年拿地缩量，导致17年供应收缩快于需求下降，去化率维持高位。

需求端调控

• 棚改货币化：2017年棚改货币化安置面积占比全国住宅销售面积约21.1%，预计2018年将略有下降，但对销量仍有贡献。
• 政策周期：政策周期延长，调控手段更加丰富，政府对房地产行业调控自由度从1个提升至4个。

长效机制

• 房地产长效机制由供给端和需求端的政策组合构成，包括发展租赁住房、共有产权房、REITS等，同时实施房产税、租赁立法等打压政策。
• 中国房地产对GDP增长贡献率约30%，远高于其他国家。
• 土地财政依赖度依然较高，土地出让金占地方政府收入比例达40%，且土地抵押贷款总额达11.33万亿。

结构性牛市

• 龙头房企受益：万科、保利、新城、招蛇、金地等龙头房企在供给端调控下更具优势，销售集中度和土地集中度均提升。
• 市场趋势：在总量稳定和结构性分化下，房地产行业进入“白银时代”，规模趋于稳定，但分化加剧。
• 行业预测：2018年全国住宅销售面积预计同比-4.7%或-1.9%，一二线城市销售面积预计同比+6.6%或+15.2%，三四线城市销售面积预计同比-10.0%或+10.0%。

行业影响

• 政策影响：因城施策和差异化调控使房地产行业进入新的发展阶段，供需两端政策更灵活。
• 市场影响：房地产行业将进入低库存、高去化率的阶段，房价和地价仍保持高位刚性，价格缓慢回落。
• 企业影响：龙头房企因具备更强的融资、管理、营销能力，在供给调控中更具优势，行业集中度进一步提升。

结论

房地产行业进入结构性牛市，总量趋于稳定，供给端调控成为主导因素，政策自由度提升，行业集中度上升，龙头房企将受益。未来房地产市场将更加注重质量与效率，而非规模扩张。