房地产行业内房股领先指数3月监测：个人房贷需求延后，指数表现随大盘下行-20200407-克而瑞证券-12页_1mb

中性（下调）总结

核心内容概述

2020年3月，港股地产板块整体表现随大盘下行，指数走势震荡，估值水平进一步下降，市场情绪偏谨慎。疫情对房地产市场造成显著影响，消费者购房需求延后，导致个人房贷及房地产开发贷款增量大幅回落。与此同时，货币政策趋于宽松，M2增速有所回升，但住房贷款需求仍未恢复。克而瑞内房股领先指数成分股表现分化，部分公司股价上涨，而多数公司股价下跌，显示出市场对行业前景的担忧。

主要观点

• 交易活跃度略有回升，但指数整体下行：3月港股地产板块周成交额占比较上月略有回升，但整体指数仍随大盘震荡下行，显示出市场对房地产行业的信心不足。
• PE估值进一步下降，修复空间存在：克而瑞内房股领先指数成分股PE水平较上月下降，相对恒指和香港地产股大样本整体PE继续回落，表明估值仍有进一步修复的可能。
• 购房需求延后，贷款增长乏力：疫情对消费者购房需求造成明显抑制，新增住户中长期贷款大幅回落，短期消费贷款持续负增长，显示市场流动性紧张。
• 行业面临多重风险：包括政策风险、融资风险、信用风险、销售业绩未完成风险及数据风险，这些因素可能对房地产行业产生负面影响。

关键信息

1. 港股地产板块表现

• 3月恒生地产建筑业指数周成交额占比为 $12.8%$，较上月回升，但仍低于历史均值。
• 克而瑞内房股领先指数表现随大盘下行，3月下降 $11.3%$，较恒生中国内地地产指数跌幅更深。
• 克而瑞内房股领先指数周成交额占样本比值下降至 $83.0%$，显示市场关注度有所降低。

2. 估值水平分析

• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PE为7.09，较2月下降0.81，且相对恒指PE为 $-32.5%$，显示出估值仍有下行空间。
• 相对香港地产股大样本整体PE为 $-0.8%$，较2月下降4.4个百分点，进一步体现内房股的估值优势减弱。

3. 个人房贷与开发贷情况

• 2月新增住户中长期贷款占比降至 $3.9%$，较1月下降74.0个百分点，购房需求明显延后。
• 个人房贷余额同比增速为 $20.3%$，低于2019年均值 $17.3%$，显示出贷款需求疲软。
• 房地产开发贷余额自2019年四季度起首次出现负增长，同比增速持续下滑，行业融资环境趋紧。

4. 成分股具体表现

• 涨幅TOP3：力高集团（+5.6%）、龙湖集团（+4.7%）、弘阳地产（+3.3%）
• 跌幅TOP5：绿城中国（-31.3%）、远洋集团（-30.4%）、中国恒大（-26.5%）、雅居乐集团（-23.3%）、中国奥园（-19.1%）

货币政策与市场环境

• 2月M2同比增速回升至 $8.8%$，显示货币政策趋于宽松。
• 疫情对房地产行业造成持续冲击，购房需求延后，导致贷款增长乏力，市场整体表现疲软。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策趋严，可能对市场销售造成压力。
• 融资风险：融资环境收紧，房企融资难度加大，可能影响资金链安全。
• 信用风险：房企债务处理不当，可能引发信用风险。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能影响房企销售目标的实现。
• 数据风险：依赖第三方数据，存在信息不全或不及时的风险。

评级指南

• 推荐：行业指数跑赢恒生指数，涨幅超过10%
• 中性：行业指数跟随恒生指数，涨幅在-10%至10%之间
• 回避：行业指数跑输恒生指数，跌幅超过10%

总结

2020年3月，港股地产板块在疫情持续影响下交易活跃度略有回升，但整体指数随大盘震荡下行，估值水平进一步下降。购房需求延后，导致个人房贷及开发贷增量大幅回落，反映出市场对房地产行业的信心不足。克而瑞内房股领先指数成分股表现分化，部分企业股价上涨，而多数企业股价下跌。整体来看，房地产行业面临政策、融资、信用等多重风险，市场情绪偏谨慎，指数表现中性偏弱，未来仍需关注疫情对市场的影响及政策动向。