20220301-首创证券-房地产行业政策简评_政策托底转刺激_是否意味着旧路重走__4页_490kb

文档总结

核心内容

本报告由首创证券首席分析师王嵩撰写，对当前房地产行业政策及市场趋势进行分析，整体对房地产行业持“看好”评级。报告指出，随着多地政策放松，房地产行业正进入政策刺激周期，但并非简单的“旧路重走”，而是基于当前市场基本面的边际调整。

主要观点

• 政策转向：近期多个城市对房地产需求端进行刺激，如郑州实施“认贷不认房”政策，多地下调商贷首付比例和房贷利率。这些政策表明行业进入政策宽松阶段，但整体仍坚持“房住不炒”的定位。
• 政策效果：尽管当前政策与2008年和2014年类似，但企业信用风险显著上升，购房者信心不足，导致需求端刺激效果滞后或不达预期。政策调整更多是行业下行周期中的修正，而非单纯为刺激经济。
• 政策预期：二、三、四线城市将进入政策宽松密集期，非热点城市可能打破过度调控，政策优化工具包括限购限贷调整、房贷利率下调、公积金额度增加、税费减免等。
• 基本面扭转：预计二季度末行业增速将触底回升，但部分陷入危机的房企仍面临较大压力，需加速变现资产并寻求债权方协商解决。
• 投资建议：在宽信用背景下，政策松绑有助于行业复苏，建议关注经营及财务相对稳健的房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

关键信息

• 政策重点：当前政策调整聚焦于需求端，如首付比例、房贷利率、购房补贴等。
• 行业现状：房地产行业仍处于下行周期，房企信用风险上升，购房者预期不乐观。
• 投资评级：行业评级为“看好”，股票投资评级以相对沪深300指数涨跌幅为基准。
• 风险提示：包括疫情再爆发、政策超预期收紧、销售及结算不及预期、房价超预期下跌等。

政策工具与后续展望

• 政策优化工具：限购限贷调整、房贷利率下调、公积金额度增加、交易税费减免、购房补贴等。
• 长效机制支持：保障性租赁住房、老旧小区改造等将持续获得政策支持，行业发展将向“保民生”方向探索。
• 城市跟进预期：基本面较差、土地财政依赖度高的城市将率先跟进宽松政策。

投资建议与关注重点

• 推荐房企：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
• 投资逻辑：随着行业格局重构，房企的经营管理效率和信用获取能力将成为关键要素，中长期来看行业集中度将提升。

评级说明

• 股票评级标准：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%-5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业评级标准：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

风险提示

• 疫情再爆发对经济预期产生冲击
• 房地产行业调控政策超预期收紧
• 房地产销售及结算大幅低于预期
• 房价超预期下跌

分析师简介

• 王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券。

分析师声明与免责声明

• 本报告反映作者研究观点，力求独立、客观、公正，结论不受第三方影响。
• 报告信息来源可靠，但不保证其准确性或完整性。
• 报告不构成投资建议，投资者需自行评估并承担风险。
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