莱坊-2020Q2上海工业市场季度报告-2020.8-7页_1mb

上海工业市场季度报告总结（2020年第二季度）

核心内容

2020年第二季度，上海工业地产市场在疫情后逐步回暖，市场需求持续释放，推动工业生产与投资恢复。物流仓储市场表现尤为突出，租金、空置率和新增供应均呈现积极变化，而厂房市场则保持稳定。同时，土地市场活跃度上升，工业用地成交面积和价格均有所增长。

主要观点

1. 工业市场整体复苏

• 工业生产恢复：2020年上半年，上海市规模以上工业总产值同比下降6.3%，但自第二季度起连续3个月实现当月增长，累计降幅逐月收窄。
• 工业战略性新兴产业增长：工业战略性新兴产业总产值同比增长5.5%，增长势头明显。
• 制造业投资增长：上半年制造业投资同比增长20.1%，显示出市场对工业发展的信心。

2. 物流仓储市场回暖

• 租金上涨：第二季度，上海物流仓储市场平均租金环比增长1.9%，达到人民币1.58元/平方米/天。
• 保税与非保税租金差异：保税仓库租金维持在1.4元/平方米/天，非保税仓库租金增长3%至1.65元/平方米/天。
• 新增供应：第二季度新增物流仓储供应面积达25.6万平方米，其中浦东机场区域和临港地区为主要供应地。
• 空置率上升：受新增供应影响，空置率环比上升1个百分点至12%。
• 行业需求稳定：冷链运营商需求保持稳定增长，化妆品行业也加大了物流仓储租赁力度。

3. 厂房市场稳定

• 租金平稳：第二季度，单层厂房平均租金保持不变，维持在1.3元/平方米/天。
• 项目动态：联东u谷上海宝山国际企业港推出独栋厂房项目，可租面积区间为2,400-8,000平方米，租金区间为0.75-1.4元/平方米/天。
• 未来项目：联东u谷上海闵行马桥人工智能产业园预计于2020年第四季度交付，可租面积为2,400-7,700平方米。

4. 土地市场活跃

• 工业用地成交加快：第二季度上海工业土地一级市场共成交36幅地块，合计出让面积290万平方米，成交幅数和面积分别是上季度的近4倍和7倍。
• 区域分布：
  • 崇明区：成交面积最大，达142万平方米，占全市总成交面积的近50%。
  • 浦东新区：成交面积40万平方米，占全市总成交面积的14%。
• 地价差异：浦东新区工业用地平均成交地价最高，为每亩195万元；宝山区为每亩113万元；崇明区为每亩25万元。

关键信息

供应与需求

• 物流仓储新增供应：25.6万平方米，主要集中在浦东机场和临港地区。
• 租金趋势：物流仓储租金预计未来6个月保持平稳增长。
• 空置率：第二季度空置率上升至12%，短期内可能继续小幅攀升。

投资动态

• 物流基金成立：乐歌集团、亿万豪剑桥和Bouwinvest联合海湾合作委员会成员国投资方成立乐歌中国新物流开发基金，首期募集超过8亿美元。
• 工业物流合资公司：新宜中国与摩根资产管理建议的机构投资人成立合资公司，首批项目总价值约6亿美元，分布于上海、南京、苏州等城市。

政策与产业

• 新能源汽车产业利好：特斯拉超级工厂二期项目进入全面封顶阶段，积塔半导体临港新厂正式投产，推动上海打造集成电路产业高地。

图表概览

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