20200929-莱坊-轻工制造行业2020年第二季度_上海工业市场季度报告_7页_1mb

报告摘要

上海工业市场季度报告总结（2020年第二季度）

核心内容概述

2020年第二季度，上海工业地产市场在疫情后逐步回暖，尤其物流仓储市场表现突出，租金、新增供应和市场需求均有所回升。同时，厂房市场保持稳定，工业用地成交活跃，政策利好推动新能源汽车及半导体产业发展。

物流仓储市场

市场回暖情况

整体趋势：第二季度上海物流仓储市场回暖明显，平均租金环比增长1.9%至人民币1.58元/平方米/天。
细分市场：
- 保税仓库：租金维持在人民币1.4元/平方米/天。
- 非保税仓库：租金环比增长3%至人民币1.65元/平方米/天。
市场总量：截至第二季度，上海物流仓储总存量升至762万平方米，其中保税仓库存量达215万平方米，主要集中在浦东新区（占比97%），其中浦东临港占比50%。

新增供应

第二季度新增供应面积为25.6万平方米，其中两个项目位于浦东：丰树欧罗二期改造项目和自贸联发五期仓库项目。
新增供应导致空置率小幅上升1个百分点至12%。

租赁需求

冷链行业：受疫情影响，冷链运营商需求保持稳定增长，上海松江宝湾新增12,000平方米冷链类租户。
日用消费品行业：化妆品行业在平安上海奉贤物流园区续租20,000平方米。

预测展望

下半年预计有超过25.5万平方米物流仓储面积入市，空置率将小幅攀升。
物流地产租金预计保持平稳增长。

厂房市场

租金情况

第二季度上海工业园区厂房租金保持稳定，单层厂房平均租金维持在人民币1.3元/平方米/天。

项目动态

联东u谷上海宝山国际企业港：提供独栋厂房，可租面积为2,400-8,000平方米，租金报价为0.75-1.4元/平方米/天。
联东u谷上海闵行马桥人工智能产业园：预计2020年第四季度交付，可租面积为2,400-7,700平方米。

政策影响

新能源汽车产业政策利好，特斯拉超级工厂二期项目进入全面封顶阶段，预计用于Model Y生产。
积塔半导体临港新厂正式投产，总投资359亿元，占地面积23万平方米，有助于完善上海集成电路产业布局。

销售与投资

乐歌中国新物流开发基金：4月21日完成首期募集，投资额度超8亿美元，将投资物流及工业设施，服务大北京、上海、广州及中西部地区。
新宜中国与摩根资产管理合作：5月6日成立工业物流合资公司，首批项目总价值约6亿美元，分布在多个城市。

土地市场

成交情况

第二季度上海工业土地一级市场成交活跃，共成交36幅工业用地，合计出让面积290万平方米，分别约为上季度的4倍和7倍。
浦东新区：成交11幅工业用地，占比超30%，成交面积40万平方米，占全市总成交面积的14%。
崇明区：仅成交1幅地块，面积142万平方米，为全市最大工业用地成交，占第二季度总成交面积的近50%。

地价情况

浦东新区：工业用地平均成交地价最高，每亩人民币195万元。
宝山区：次之，每亩人民币113万元。
崇明区：地价相对较低，每亩人民币25万元。

图表说明

图一：显示物流仓储新增供应面积为256,287平方米。
图二：展示上海物流仓储物业未来供应情况。
图三：呈现物流仓储平均租金及环比涨幅。
图四：显示单层厂房平均租金及环比涨幅。
图五：展示2020年第二季度上海一手工业用地成交各区占比（按面积计）。
图六：展示2020年第二季度各区工业用地一级市场成交单价。

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