20140512-安信证券-房地产_周新房继续回落_一线城市成交大幅下降_18页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年05月12日）

核心内容概览

2014年5月，房地产行业面临持续调整，市场表现疲软。上证综指和深证成指分别下跌0.75%和2.06%，申万地产指数下跌4.10%，在28个申万一级行业中排名垫底。房地产市场整体处于大调整期，政策层面虽有边际改善，但行业关键仍在于信贷政策的放松。地产股投资策略正从趋势投资转向价值投资，市场对白马地产公司进行价值重估。

主要观点

1. 市场趋势：

   • 本周46个城市商品住宅周成交面积继续回落，一线城市成交大幅下降。
   • 二手房市场整体低迷，16个城市周成交面积同比下降31.7%。
   • 房地产库存小幅增加，去化周期处于高位，尤其是二、三线城市。

2. 投资策略转变：

   • 投资理念从趋势投资逐步转向价值投资。
   • 推荐两类地产股：一线龙头企业（如万科、保利、招商地产、阳光城）和资产质量较好但股价低于重估净资产的公司（如中国国贸、首开股份）。
   • 继续推荐华夏幸福，认为其估值有进一步提升空间。

3. 行业动态：

   • 金融街获得大股东增持，表明产业资本与险资正在推动地产白马价值重估。
   • 万保招金销售策略分化，万科和金地大幅放缓拿地节奏，而保利和招商地产仍保持积极扩张。

关键信息

成交情况

• 新房：

  • 本周合计成交393万平方米，环比下降12.1%，同比下降16.8%。
  • 一线城市成交大幅下降，同比降幅达-32.8%，二线城市为-18.4%，三线城市为-0.2%。
  • 一线城市周成交量同比变动：北京-57.3%、上海-38.3%、广州+11.0%、深圳-20.5%。
  • 三线城市去化周期为21.5个月，同比增加6.0个月。

• 二手房：

  • 16个城市周成交面积80.9万平方米，同比下降31.7%，环比下降13.1%。
  • 北京周成交量10.3万平方米，同比下降8.7%；深圳周成交量8.4万平方米，同比下降22.6%。

流动性情况

• 货币市场利率小幅回落，仍维持低位。
• 质押式回购利率1天/7天降至2.21%/3.17%，票据直贴（珠三角）和转帖利率降至5.10%/4.86%。

房地产信托

• 今年前4月房地产信托发行量434个，同比增长24.4%。
• 平均发行期限为1.83年，同比下降0.12年；平均发行利率为9.69%，同比下降9bp。

公司表现

• 涨跌幅：

  • 本周A股地产股涨跌幅前五：金宇车城（+8.26%）、数源科技（+7.97%）、三湘股份（+7.01%）、中房地产（+6.08%）、浙江东日（+4.83%）。
  • 涨跌幅后五：中房股份（-14.31%）、世联行（-12.69%）、沙河股份（-11.19%）、九龙山（-9.09%）、华业地产（-8.43%）。

• 估值表：

  • 万科A、保利地产、华夏幸福、招商地产、首开股份等公司被推荐为“买入-A”。
  • 万科A、保利地产、招商地产等公司估值上调，表明其长期价值被重新评估。

重要公告

• 项目拓展：

  • 多家房企发布项目拓展公告，包括嘉凯诚、云南城投、中洲控股、渝开发、中南建设、华远地产、金科股份、世茂股份、华夏幸福等。

• 融资动态：

  • 多家房企获得融资，包括中华企业、金隅股份、中航地产、万方发展、华发股份、云南城投、金地集团、泛海控股、东华实业、泰和集团、金宇车城、华夏幸福、正和股份等。

• 其他公告：

  • 万科A发布4月销售情况，销售面积和金额同比分别增长8.7%和19.6%。
  • 北京城建控股股东增持股份，成为主要股东。
  • 中茵股份控股股东解除部分股权质押，仍累计质押34.14%。
  • 华联控股、广宇发展等公司发布高管变动公告。

风险提示

• 金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期。
• 再融资受阻可能对行业造成影响。

投资建议

• 建议关注传统一、二线城市龙头企业，如万科、保利、招商地产、阳光城。
• 关注资产质量较好但股价低于重估净资产的公司，如中国国贸、首开股份。
• 建议关注金融街、北辰实业等可能被低估的公司。
• 继续推荐华夏幸福，因其独特的商业模式可能带来更高的估值提升空间。

结论

整体来看，房地产市场仍处于调整期，政策放松是关键。随着投资理念的转变，价值投资逐渐成为主流，地产白马股将迎来价值重估机会。建议投资者关注稳健经营、资产质量优良的房企，同时注意市场风险，合理配置资产。