20140310-安信证券-房地产行业_新房成交环比回落_一线城市去化周期降至10个月以内_18页_1mb

房地产行业周报总结（2014年03月10日）

核心内容概述

2014年3月，中国房地产市场整体呈现调整态势，新房成交面积环比小幅回落，但同比保持增长。一线城市的去化周期降至10个月以内，表明市场调整初现端倪。与此同时，二手房成交环比回升，但同比仍有所下降。政策层面虽有“双向调控”和保增长预期，但分析师认为房地产市场仍处于大调整周期，政策变化尚未显现。万科B转H获批，但不改变行业基本面下行趋势，市场可能短暂反弹，建议减仓。

主要观点

• 新房成交：46个城市商品住宅周成交面积为441万平方米，环比下降5.6%，同比增长21.6%。一线城市成交面积下降较快，去化周期降至9.7个月，较上周下降3.6个月。
• 二手房成交：16个城市二手房周成交面积97.4万平方米，环比上升5.6%，但同比小幅下降5.9%。北京和深圳等城市二手房成交表现相对较好。
• 库存变化：商品住宅库存继续回落，一线城市去化周期降至10个月以内，显示市场调整趋势。
• 市场趋势：房地产市场整体进入大调整周期，房价和有效市场空间大规模下降才刚刚开始。
• 投资建议：维持地产行业“同步大市-A”评级，推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福，以及工业用地升值主题的金隅股份。

关键信息

成交数据

• 新房成交：

  • 一线城市合计成交64.7万平方米，同比+9.5%，环比-11.8%。
  • 二线城市合计成交283万平方米，同比+40.2%，环比-3.7%。
  • 三线城市合计成交92.8万平方米，同比-8.6%，环比-6.6%。
  • 一线城市去化周期降至9.7个月，较上周下降3.6个月，较去年同期上升0.86个月。

• 二手房成交：

  • 16个城市二手房成交面积97.4万平方米，环比+5.6%，同比-5.9%。
  • 北京二手房成交17.4万平方米，同比-41.0%，环比+15.8%。
  • 深圳二手房成交9.7万平方米，同比+6.0%，环比+9.8%。
  • 二线城市二手房成交合计67.3万平方米，环比+2.1%。

估值与分红

• 万科A：

  • 2013年实现收入1354亿元，利润151亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。
  • 每股收益（EPS）为1.37元，分红率29.9%，股息率5.6%。
  • 预计2014年EPS为1.74元，给予2014年5X的PE目标价8.70元。

• 其他公司：

  • 华业地产：推荐买入-A，目标价6.30元。
  • 华夏幸福：推荐买入-A，目标价37.20元。
  • 金隅股份：推荐买入-A，目标价10.00元。

融资与流动性

• 央行操作：加大正回购力度，实现资金净回笼700亿元。
• 货币市场利率：1天/7天回购利率分别降至1.95%和2.42%。
• 融资活动：多家房企发布融资公告，包括债券发行、信托贷款、股权质押等。

行业动态

• 万科B转H：获批并提高分红率，但不改变行业基本面，市场可能反弹，建议减仓。
• 项目拓展：多家房企竞得土地，拓展项目，如华夏幸福在美国设立子公司，荣盛发展竞得住宿餐饮用地等。
• 公司公告：
  • 荣安地产：2013年收入46.4亿元，利润4.5亿元，同比分别增长126.8%和7.1%。
  • 陆家嘴：收入45.1亿元，利润14.1亿元，同比增长29.1%和39.1%。
  • 渝开发：收入9.2亿元，利润1.3亿元，同比增长51.9%和114.1%。
  • 大名城：收入29.4亿元，净利润2.3亿元，同比增长75.4%和21.7%。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能对房地产融资造成压力。
• 经济增速下滑：可能影响房地产市场需求。
• 国家金融受阻：可能影响房地产行业的资金流动性。
• 市场趋势向下：房地产行业仍处于调整期，需持续关注。

附图说明

• 图1：各线城市新房成交环比回落。
• 图2：一、二、三线城市新房成交同比变动。
• 图3：26个城市商品住宅库存去化周期。
• 图4：一线城市去化周期变化。
• 图5：1天/7天回购利率变动。
• 图6：票据直贴和转帖利率变动。
• 图7-图22：各城市新房和二手房成交及去化周期变化。

相关报告

• 房地产:帆没动,趋势仍然向下
• 万科B转H获批不改行业基本面下行局面
• 新房成交继续回升,一二线增幅较大

数据来源

• Wind资讯
• 深交所、上交所公告