专题研究：新保障房时代的地产链行业比较-20220110-华泰证券-24页_1mb

新保障房时代的地产链行业比较总结

核心内容

随着2022年保障性租赁住房政策的推出，地产链行业投资逻辑发生转变。相比过往商品房与保障房共振的政策周期，本轮保障房建设具备资产体量小、久期长、证券化程度高的特征。这使得地产链投资需重点考虑新保障房的特性，同时关注与之相关的细分行业及企业。

主要观点

1. 投资逻辑变化：

   • 商品房不再是信用派生和经济刺激的主要工具。
   • 保障房对地产链的影响增强，需关注其对建材、建筑、地产及消费板块的带动作用。
   • 产业政策与产品周期的共振点是未来投资的重要方向。
   • 传统地产链的估值修复需谨慎，优先选择具备“非地产”逻辑叠加的细分行业。

2. 保障性租赁住房特征：

   • 建设资金来源多样，包括政府补贴、社会资本、住户共同承担。
   • 土地来源灵活，可利用闲置和低效利用的非居住存量资产。
   • 租期无限制，消费者对家庭耐用消费品的购买偏好提升。
   • 配租对象为新市民、青年人，具备更强的远期购房能力。

3. 行业影响：

   • 金融行业：券商受益程度高于银行和保险，因其更贴近资产端，具备更高的久期和证券化优势。
   • 建材行业：需关注地域性、价格、施工效率、耐用性及环保性能。推荐石膏板、保温材料、防水材料、复合地板等。
   • 建筑行业：保障性租赁住房成为装配式建筑与装修的新载体，PC结构 > 钢结构 > 木结构。
   • 地产行业：地方国有开发商及拥有大量闲置工商业用地的企业将受益。
   • 消费行业：厨电、卫浴、家具等受益程度更高，尤其是中端品牌。

关键信息

1. 保障房政策变迁

• 阶段：

  • 1978年以前：住房实物分配制度。
  • 1978-2006年：住房制度市场化改革。
  • 2006年后：住房保障制度确立，从“居者有其屋”转向“住有所居”。

• 保障性住房类型：

  • 出售型：经济适用房、限价房、共有产权房。
  • 出租型：廉租房、公租房、保障性租赁住房。
  • 更新型：棚改房。

2. 保障性租赁住房与传统商品房及保障房差异

3. 保障性租赁住房对地产链的影响

• 建材：

  • 推荐关注：水泥、钢材、保温材料、防水材料、石膏板、乳胶漆、塑钢、岩棉、实木复合板等。
  • 建议关注：具备地域优势、价格优势、施工效率高的企业。

• 建筑：

  • 推荐关注：装配式建筑相关企业，尤其是PC结构、钢结构企业。
  • 建议关注：装配式装修企业，如集成厨房、集成卫生间相关厂商。

• 地产：

  • 推荐关注：地方国有地产企业及城投类企业。
  • 建议关注：拥有大量闲置工商业用地、位于四大经济圈的开发商。

• 消费：

  • 推荐关注：厨电、卫浴、中端家具品牌。
  • 建议关注：受保障性租赁住房全装修带动的家电、装修需求。

4. 行业比较及选股思路

• 金融：

  • 券商受益程度高于银行和保险，因其更贴近资产端。
  • 保障性租赁住房建设对银行的吸引力有限，因其资产体量小、久期长。

• 建材：

  • 地域和渠道权重上升，关注具备G端客户或地方政府合作的建材企业。
  • 推荐：海螺水泥、华新水泥、北新建材、东方雨虹等。

• 建筑：

  • 装配式建筑与装修成为重点，PC结构 > 钢结构 > 木结构。
  • 推荐：中铁装配、华阳国际、精工钢构等。

• 地产：

  • 地方国有地产企业为主力，关注四大经济圈及具备闲置土地的企业。
  • 推荐：天房发展、城建发展、苏州高新等。

• 消费：

  • 厨电、卫浴受益程度最高，家具关注中端品牌。
  • 推荐：厨电、卫浴厂商及中端家具企业。

风险提示

• 保租房政策出台不及预期。
• 建设速度低于预期。
• 测算可能存在误差。

总结

新保障房时代对地产链的投资逻辑发生变化，政策导向、建设模式及需求结构均有所调整。建材、建筑、地产及消费板块均有机会受益，但需根据各自行业特性进行精准选择。未来应关注装配式建筑、全装修、绿色建材及地方国有开发商等方向，同时注意政策与市场变化的不确定性。