20240824-国联证券-房地产行业专题研究_新加坡_居者有其屋_与我国保障房制度的比较_27页_2mb

新加坡“居者有其屋”政策与中国保障房制度的比较分析

一、新加坡住房政策的核心特点

1. 政府主导的双轨制模式

   • 通过建屋发展局（HDB）以低于市场价土地建设组屋，覆盖约80%国民住房需求。
   • 土地管理严格：国有土地占比超90%，政府通过强制征地和规划优化土地资源。
   • 金融支持政策夯实购房能力：结合公积金制度、购房津贴、低息贷款等措施，降低购房门槛。

2. 金融工具与税收调控

   • 公积金制度强制储蓄协助购房。
   • 印花税与额外买家税（ABSD）有效抑制投机，维护市场稳定。例如，短期转售私人物业需支付高额卖家印花税。

3. 严格的市场约束

   • 组屋转售限制（最小居住年限）和抽签制度保障住房分配公平。
   • 公共住房质量与可持续性强，政府主导维护和升级。

二、中国保障房制度的现状与挑战

1. 覆盖范围有限

   • 尽管涵盖经济适用房、廉租房、公租房等多类型，但因地广人多，实际覆盖面较低，城乡差异显著。
   • 特别是农村及中小城市保障房供给不足，部分项目面临维护资金短缺问题。

2. 制度转型与创新

   • 逐步推行配租型（租赁）和配售型（产权）保障房，将保障房体系向多产权模式拓展。
   • 深圳等地探索共有产权房模式：通过市场化建设、政府参股、转售限制等方式，借鉴新加坡住房政策，提升住房的自主拥有比例。

三、借鉴与建议

1. 政策借鉴

   • 加强土地国有化管理，严格规划调控土地用途。
   • 推行更系统化的公积金制度，并配合购房补贴等举措以增强购房能力。
   • 实施差异化的税收手段，抑制短期投机。

2. 投资建议

   • 持续关注资金实力强、土储优质的国央企，严控现金风险。
   • 深圳等城市的保障房改革项目值得关注，公共住房金融与土地管理可作为政策突破口。

四、风险提示

• 政策执行不及预期；
• 房地产市场超预期下行；
• 房企流动性风险；
• 对外政策参考需结合国情灵活调整。

新加坡住房政策以政府主导、金融与税收协同调控、长期维护三方面为核心，为中国保障房制度提供了重要经验。中国城市持续优化住房保障机制，以实现“居者有其屋”的基本目标。