房地产行业深度_再谈城市人口变迁与地产深度调控_29页_3mb

房地产行业深度分析（20190820）

核心内容概述

2019年5月以来，政府对房地产行业实施了一系列加强的调控政策，包括融资端的收紧和土地市场的调控，导致房地产市场热度有所减退。从商品房销售市场到土地市场，均出现了明显的降温迹象。

主要观点

1. 房地产调控政策的加强
   自2019年5月起，房地产调控政策逐步加强，尤其是融资端的监管，使房地产市场结束了年初的“小阳春”行情。

2. 人口增长与城镇化对房地产的影响
   未来十年，随着人口增长和城镇化率的提高，房地产调控政策可能继续延续。预计2030年中国人口将达到14.64亿，城镇化率提升至70%，这将对房地产市场带来持续的需求增长。

3. 房企拿地分化加剧
   融资端政策收紧导致房企拿地集中度提升，排名前十的房企拿地建筑面积占百强房企总和的43.01%，而排名51-100的房企仅占14.05%。

4. 重点城市与区域仍是核心市场
   长三角、珠三角和京津冀等区域仍是人口集中和房地产市场热度较高的地区，预计未来仍面临较大的调控压力。

关键信息

房地产调控政策实施情况

• 2019年1月21日：提出房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
• 2019年2月25日：加强房地产贷款的审慎管理。
• 2019年4月17日：制定住宅用地“五类”调控目标。
• 2019年5月10日：重申“房住不炒”，坚持房地产金融政策的连续性和稳定性。
• 2019年7月：多家信托公司收到窗口指导，要求控制地产信托业务规模；发改委发布房企海外债使用限制通知；银保监会提出加强对高杠杆房企的监管。

商品房销售市场变化

• 全国商品房销售面积：2019年1-5月同比下降1.6%，1-7月同比下降1.3%。
• 一线城市：商品房成交套数同比增速从2月的62.94%下降至7月的2.54%。
• 二线城市：商品房成交套数同比增速从5月的10.77%回落至7月的4.63%。
• 三线城市：商品房成交套数同比增速从2019年1-5月的20%以上降至7月的1.05%。
• 房价增速：2019年7月百城住宅价格指数增速为3.83%，较2017年1月的18.86%明显放缓。
• 待售面积：2019年7月商品住宅待售面积为2.29亿平方米，较2018年末下降8.76%。

土地市场变化

• 土地成交面积与总价增速：2019年4月和5月出现明显回升，但6月开始回落。
• 土地供应规划建筑面积：2019年6月和7月出现明显下降，7月较6月下降47.14%。
• 土地楼面均价：2019年7月降至5094元/平方米。
• 土地溢价率：2019年7月降至12.7%，较上半年显著下降。

人口与城镇化趋势

• 中国人口预测：2030年预计达到14.64亿，之后开始回落。
• 城镇化率目标：2030年常住人口城镇化率目标为70%，较2018年的59.85%仍有提升空间。
• 区域城镇化率：上海、北京、天津、广东等地区城镇化率较高，而西藏、贵州、甘肃等地区城镇化率较低。

房企拿地分化

• 新增土地面积排名前100房企：排名前十的房企拿地建筑面积占43.01%，而排名51-100的房企仅占14.05%。
• 新增土地价值排名前100房企：排名前十的房企拿地价值占39.84%，排名51-100的房企仅占15.00%。
• 重点房企：碧桂园、万科、融创中国、保利等房企在新增土储和土地价值上占据领先地位。

万科和保利拿地情况

• 万科：2019年1-7月新增土储建筑面积排名前十，主要位于一、二线城市。
• 保利：2019年1-7月新增土储价值排名前十，同样主要位于一、二线城市。

风险提示

• 经济增长不及预期
• 房地产政策大幅收紧
• 全球范围内黑天鹅事件

图表目录

• 图1：全国商品房累计销售面积
• 图2：全国商品住宅累计销售面积
• 图3：全国30个大中城市商品房成交套数月度同比增速
• 图4：全国30个大中城市商品房成交面积月度同比增速
• 图5：全国百城住宅价格指数增速
• 图6：全国商品住宅待售累计面积
• 图7：全国住宅类土地成交占地面积和土地总价增速
• 图8：全国100大中城市供应住宅土地规划建筑面积同比增速
• 图9：全国100大中城市成交住宅土地楼面均价
• 图10：全国100大中城市住宅的土地溢价率
• 图11：WorldPopulationReview对中国人口数量的预测曲线
• 图12：2008-2018年我国城镇化率
• 图13：2008-2018年我国不同区域城镇化率水平
• 图14：1950-2018年主要发达经济体城市化率
• 图15：1950-2018年主要新兴经济体城市化率
• 图16：美国人口分布情况
• 图17：美国不同区域房屋销售数量
• 图18：2018年我国不同区域人口分布情况
• 图19：2018年我国重点城市人口数量
• 图20：近十年我国不同城市人口增速
• 图21：部分人口密集城市的人口数量
• 图22：部分人口密集城市商品住宅成交面积
• 图23：2019年1-7月百强房企新增土储分布城市比重
• 图24：2019年1-7月百强房企新增土储分布区域
• 图25：2019年1-7月百强房企拿地建筑面积集中度
• 图26：2019年1-7月拿地建筑面积排名前十房企
• 图27：2019年1-7月拿地建筑面积排名11-50名房企
• 图28：2019年1-7月百强房企新增土地价值集中度
• 图29：2019年1-7月新增土地价值排名前十房企
• 图30：2019年1-7月新增土地价值排名11-50名房企
• 图31：2019年7月拿地金额较今年1-6月上升较大的房企
• 图32：2019年7月拿地金额较今年1-6月回落较大的房企

表格目录

• 表格1：2019年以来的房地产调控政策
• 表格2：2019年美国人口分布区域
• 表格3：2019年美国人口最多的十大城市
• 表格4：近十年美国人口增速最大的城市
• 表格5：2019年5月万科拿地情况
• 表格6：2019年6月万科拿地情况
• 表格7：2019年7月万科拿地情况
• 表格8：2019年5月保利拿地情况
• 表格9：2019年6月保利拿地情况
• 表格10：2019年7月保利拿地情况
• 表格11：2019年房企中报重要财务数据
• 表格12：重点可比公司盈利预测和估值
• 表格13：我国重点城市常住人口数量及房价