2018-从政策历史变迁看当前房地产调控如何演绎_地产政策边际放松仍需等待_26页-2mb

地产政策边际放松仍需等待

核心内容概述

本文系统回顾了自1998年商品房制度建立以来，我国房地产调控政策的历史变迁，并分析了当前房地产市场调控的现实情况与未来政策走向。核心观点是，房地产调控政策始终围绕“稳房价”与“稳经济”两大目标展开，当前房地产政策仍处于紧缩状态，边际放松仍需等待。

主要观点

• 房地产调控是“稳房价”与“稳经济”的二元函数，政策会根据经济形势和房价波动进行调整。
• 历史调控周期：
  • 2003-2007年：紧缩调控，遏制房价过快上涨，避免经济过热。
  • 2008-2009年：扩张调控，应对国际金融危机，刺激经济。
  • 2010-2013年：紧缩调控，遏制房价持续攀升。
  • 2014-2016年上半年：扩张调控，推动去库存，缓解经济下行压力。
  • 2016年下半年至今：再次转向紧缩调控，坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策。
• 当前房地产市场分化明显：一二线城市房价上涨压力大，三四线城市库存高企。
• 房地产政策未来将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合方式推进，逐步从行政调控向综合施策转变。

关键信息

一、房地产调控政策的目标

• 稳房价：既要遏制房价大幅上涨，又要避免房价大幅下跌。
• 稳经济：既要避免经济过热，又要托底经济增长。

二、2016年下半年以来的调控政策

• “房住不炒”定位：明确房地产的居住属性，限制投机行为。
• 分类调控、因城施策：一线城市严格限制购房和贷款，三四线城市通过棚改货币化去库存。
• 房地产市场分化：
  • 一线城市房价涨幅较大，但受政策限制有所放缓。
  • 三四线城市房价出现下行压力，库存高企。
• 居民与企业杠杆控制：居民杠杆率持续攀升，房地产企业融资渠道收紧，融资成本上升。

三、房地产政策未来展望

• 短期仍需保持紧缩态势：房地产泡沫依然严重，房价下行压力初显，政策放松存在较大风险。
• 政策组合方式：
  • 短期行政限制退出：逐步放松部分城市限购、限贷政策。
  • 长效机制建设：推动房地产市场制度化、规范化，完善住房租赁市场，加强金融、土地、财税等综合调控手段。

风险提示

• 部分城市房地产泡沫积聚，对消费和投资产生净挤出效应。
• 外部不确定性叠加内部需求走弱，对经济增长形成下行压力。

政策回顾与分析

1. 2003-2007年：紧缩型调控

• 经济背景：经济过热，流动性过剩。
• 调控措施：收紧居民与企业贷款，提高首付比例，限制投资性购房。
• 效果：房价涨幅放缓，但未能有效遏制泡沫。

2. 2008-2009年：扩张型调控

• 经济背景：国际金融危机冲击，经济面临通缩压力。
• 调控措施：降低首付比例与贷款利率，减轻交易税负，支持房地产融资。
• 效果：房地产市场迅速回暖，但也导致后续房价过快上涨。

3. 2010-2013年：紧缩型调控

• 经济背景：房地产市场过热，房价上涨压力大。
• 调控措施：进一步限购、限贷，限制房地产开发贷款。
• 效果：房地产市场降温，但部分城市出现边际宽松。

4. 2014-2016年上半年：扩张型调控

• 经济背景：经济下行，房地产库存高企。
• 调控措施：推动去库存，支持房地产融资。
• 效果：房地产市场回暖，但房价再次快速上涨。

5. 2016年下半年至今：紧缩型调控

• 经济背景：经济企稳，但房地产市场分化加剧。
• 调控措施：坚持“房住不炒”，加强分类调控，强化融资监管。
• 效果：房价涨幅放缓，房地产开发投资走弱，居民与企业杠杆上升。

地方政策与市场分化

• 限购、限贷、限售政策：各地根据市场情况出台差异化调控政策，如北京、上海、深圳等一线城市收紧政策，三四线城市通过棚改货币化去库存。
• 棚改货币化：成为去库存的重要手段，推动部分城市房价上涨。
• 房地产市场分化：
  • 一线城市房价涨幅较高，但政策限制明显。
  • 三四线城市库存高企，房价涨幅趋缓甚至出现下跌。

政策趋势与影响

• 房地产开发投资：受土地购置费影响，整体投资增速放缓，扣除土地购置费后投资出现负增长。
• 房地产融资：融资渠道收紧，融资成本上升，企业资金周转加快。
• 居民购房行为：首付比例提高，购房资格限制，购房需求受到抑制。

总结

我国房地产调控政策始终围绕“稳房价”与“稳经济”展开，根据经济形势和房价走势进行动态调整。当前房地产市场仍处于紧缩调控阶段，政策边际放松尚需等待。未来政策将逐步从行政干预向综合施策转变，推动房地产市场长效机制建设。