20181215-国金证券-房地产系列专题报告之一_从政策历史变迁看当前房地产调控如何演绎-地产政策边际放松仍需等待_26页_2mb
报告摘要
地产政策边际放松仍需等待
核心内容概述
本文从历史和现实角度分析了我国房地产调控政策的演变及其对房价与经济的影响，指出当前房地产政策仍处于紧缩状态，边际放松仍需等待。
主要观点
- 房地产调控目标：房地产政策的目标是“稳房价”与“稳经济”，分别包括遏制房价大幅上涨或下跌，以及避免经济过热或下滑。
- 历史调控阶段：
- 2003-2007年：紧缩型调控，抑制房价上涨，避免经济过热。
- 2008-2009年：扩张型调控，应对国际金融危机，刺激房地产市场。
- 2010-2013年：再次紧缩调控，遏制房价持续攀升。
- 2014-2016年上半年：放松调控，去库存，但导致房价再次上涨。
- 2016年下半年至今：新一轮紧缩调控，坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策。
- 当前调控特征：
- 以“房住不炒”为核心定位，限制房地产投机。
- 实施分类调控，一二线城市严格限制，三四线城市通过棚户区改造去库存。
- 房地产企业融资渠道收紧，融资成本上升，影响房地产开发投资。
- 政策前瞻：
- 当前经济增长面临下行压力，但房地产泡沫仍存在，政策难以全面放松。
- 未来政策将从“短期行政限制退出”转向“长效机制出台”，推动政策从行政干预向综合施策转变。
关键信息
一、回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”
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政策目标：
- 稳房价：既遏制房价大幅上涨，又避免房价大幅下跌。
- 稳经济：既要防止经济过热，又要托底经济增长。
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历史阶段划分：
- 2003-2007年：紧缩型调控，抑制房价过快上涨，防止经济过热。
- 2008-2009年：扩张型调控，应对国际金融危机，刺激房地产市场。
- 2010-2013年：再次紧缩调控，遏制房价持续攀升。
- 2014-2016年上半年：放松调控，去库存，推动市场回暖。
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调控手段：
- 限制居民贷款首付比例和利率。
- 限制房地产企业融资。
- 实施限购、限售等政策。
二、分析现实：2H2016以来坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策
-
市场分化：
- 房地产市场价格涨幅放缓，商品房销售面积增速回落。
- 一二三线城市出现明显分化，一线城市房价涨幅下降，三线城市房价先升后降。
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政策特点：
- 坚持“房住不炒”，限制房地产投机。
- 实施分类调控，一二线城市严格调控，三四线城市通过棚改去库存。
- 房地产企业融资渠道收紧，融资成本上升。
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地方政府措施：
- 不同城市实施不同的限购、限贷、限售政策。
- 例如，北京、上海、深圳等地对非本地户籍居民实施严格的限购政策。
- 部分城市如重庆、南京实施限售政策。
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棚户区改造：
- 棚改加速，货币化安置推动三四线城市房价上涨。
- 2016-2017年，棚改计划和财政支出持续增加，但2018年有所减少。
三、政策前瞻：房地产政策边际放松仍需等待
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当前经济背景：
- 经济面临下行压力，稳经济需求上升。
- 但房地产泡沫依然严重，部分城市房价仍处于高位。
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房地产市场现状：
- 住宅销售明显转弱，二手住宅价格环比回落。
- 房地产开发投资扣除土地购置费后出现负增长。
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政策方向：
- 短期仍以紧缩为主，避免房地产泡沫破裂。
- 长期将推动房地产政策向“长效机制”过渡，综合运用金融、土地、财税等手段。
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风险提示：
- 部分城市房地产泡沫积聚，对消费和投资产生挤出效应。
- 外部不确定性叠加内部需求走弱，对经济增长形成下行压力。
图表与数据
- 图表1：1999年开始房地产市场快速发展。
- 图表2：房地产业对GDP的贡献提升。
- 图表3：2003年以来房地产调控阶段。
- 图表4：经常账户占名义GDP比重攀升。
- 图表5：房地产价格出现两轮大幅上涨。
- 图表6：2003-2007年房地产紧缩政策。
- 图表7：经济整体迅速向下转向过冷。
- 图表8：商品房销售面积和价格大幅萎缩。
- 图表9：2008-2009年房地产扩张政策。
- 图表10：2010年经济快速扩张。
- 图表11：2010年房地产市场扩张。
- 图表12：2010-2013年房地产紧缩政策。
- 图表13：2014年起经济面临下行压力。
- 图表14：2014年商品房销售面积和价格大幅下降。
- 图表15：2014-2015年房地产库存达到历史高位。
- 图表16：居民部门杠杆率增速放缓。
- 图表17：2014-2016年房地产扩张政策。
- 图表18：2016年一二三线城市房价分化。
- 图表19：三四线及以下房地产库存与全国走势分化。
- 图表20：2016年下半年以来房地产调控政策。
- 图表21：房地产企业融资收紧。
- 图表22：2016年以来部分城市房地产调控政策。
- 图表23：棚改计划和实际完成数量。
- 图表24：全国一般公共预算棚改支出。
- 图表25：一二三线城市房地产价格走势分化。
- 图表26：一二三线城市商品房销售分化。
- 图表27：扣除土地购置费后房地产投资负增长。
- 图表28：房地产开发企业融资渠道收紧。
- 图表29：房地产企业融资成本明显上升。
- 图表30：新开工增速上升，但竣工增速下降。
风险提示
- 部分城市房地产泡沫积聚，对消费和投资产生净挤出效应。
- 外部不确定性叠加内部需求走弱，对经济增长形成较大下行压力。
联系信息
- 边泉水，分析师，SAC执业编号：S1130516060001，bianquanshui@gjzq.com.cn
- 段小乐，联系人，(8621)61038260，duanxiaole@gjzq.com.cn
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