房地产系列专题报告之一：从政策历史变迁看当前房地产调控如何演绎，地产政策边际放松仍需等待-20181215-国金证券-26页-2mb

房地产调控政策分析总结

核心内容

房地产调控政策是“稳房价”与“稳经济”的二元目标，旨在平衡房地产市场与宏观经济。政策的调整依据经济形势和房地产市场状况，分为紧缩和扩张两个主要类型。

主要观点

• 调控目标：房地产政策的目标在于稳定房价和经济，防止过热或过冷。
• 政策历史变迁：房地产调控政策经历了多个阶段，包括紧缩型调控（2003-2007年、2010-2013年、2016年下半年）和扩张型调控（2008-2009年、2014-2016年上半年）。
• 当前政策趋势：2016年下半年以来，政策坚持“房住不炒”，并强调分类调控、因城施策。
• 政策未来方向：房地产政策的边际放松仍需等待，未来将以“短期行政限制退出”和“长效机制出台”相结合的方式推进。

关键信息

一、回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”

1. 2003-2007年：紧缩型调控

   • 经济过热，房价快速上涨。
   • 采取措施控制房价，如提高首付比例、收紧信贷、加强监管。
   • 政策效果有限，未能有效遏制房价上涨。

2. 2008-2009年：扩张型调控

   • 国际金融危机冲击，经济面临通缩压力。
   • 实施宽松政策，如降低首付比例、放宽贷款条件、减轻税收负担。
   • 政策刺激下，房地产市场迅速回暖，但也造成房地产过热。

3. 2010-2013年：紧缩型调控

   • 房地产市场过热，政策再次收紧，包括限购、限贷、限售等。
   • 重点遏制投机购房，支持保障性住房建设。
   • 部分城市出现政策边际宽松。

4. 2014-2016年上半年：扩张型调控

   • 房地产市场库存高企，政策转向去库存。
   • 推行棚户区改造货币化政策，支持房地产企业融资。
   • 政策刺激下，房地产市场回暖，房价再次快速上涨。

5. 总结回顾

   • 房地产调控政策是房价与经济的二元函数。
   • 稳房价包括遏制大幅上涨和避免大幅下跌。
   • 稳经济包括避免经济过热和托底经济增长。

二、分析现实：2H2016以来坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策

1. 房地产紧缩措施

   • 坚持“房住不炒”，限制投机购房。
   • 实施限购、限贷、限售政策，不同城市采取不同措施。
   • 例如：北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥、西安等地分别实施了不同的限购、限贷、限售政策。

2. 房地产市场分化

   • 一线城市房价涨幅放缓，甚至出现下降。
   • 三四线城市房价涨幅相对缓慢，房地产库存依然高企。
   • 商品房销售面积增速回落，房地产开发投资走弱。

三、政策前瞻：房地产政策边际放松仍需等待

1. 房地产泡沫依然严重

   • 全国23个重点城市房地产泡沫程度较高。
   • 部分城市房地产价格仍处于较高水平。

2. 房地产价格下行压力初显

   • 住宅销售明显转弱，二手住宅价格环比开始回落。
   • 住宅销售面积同比增速下降，房地产市场面临下行压力。

3. 房地产政策仍需紧缩

   • 当前经济增长面临较大下行压力，稳经济的重要性提升。
   • 房地产价格仍处于高位，政策难以全面放松。
   • 若贸然放松，可能对居民消费和投资产生挤出效应，且房地产泡沫破裂将对经济造成严重危害。

风险提示

• 部分城市房地产泡沫积聚，对消费和投资净挤出效应增加。
• 外部不确定性叠加内部需求走弱，对经济增长产生较大下行压力。

图表目录

• 图表1：1999年开始房地产市场快速发展
• 图表2：房地产业对GDP的贡献提升
• 图表3：2003年以来我国房地产调控阶段
• 图表4：经常账户占名义GDP比重大幅攀升
• 图表5：房地产价格出现了两轮大幅上涨时期
• 图表6：2003-2007年紧缩性房地产政策
• 图表7：经济整体迅速向下转向了过冷
• 图表8：商品房销售面积、价格大幅萎缩
• 图表9：2008-2009年扩张的房地产政策
• 图表10：2010年我国经济快速扩张
• 图表11：2010年商品房销售面积、价格扩张
• 图表12：2010-2013年紧缩的房地产政策
• 图表13：2014年起我国经济再次面临下行压力
• 图表14：2014年商品房销售面积、价格大幅下降
• 图表15：2014-2015年商品房库存达到历史高位
• 图表16：2014-2015年居民部门杠杆率增速放缓
• 图表17：2014-2016年上半年扩张的房地产政策
• 图表18：2016年一二三线城市房价出现分化
• 图表19：三四线及以下房地产库存与全国总体走势分化
• 图表20：2016年下半年以来中央层面紧缩的房地产调整政策
• 图表21：2016年下半年以来房地产企业融资收紧
• 图表22：2016年以来部分城市房地产调控政策
• 图表23：棚改计划和实际完成数量
• 图表24：全国一般公共预算棚户区改造财政支出
• 图表25：一二三线城市房地产价格走势分化
• 图表26：一二三线城市商品房销售分化
• 图表27：扣除土地购置费后房地产投资负增长
• 图表28：房地产开发企业融资渠道的收紧
• 图表29：房地产企业融资成本明显上升
• 图表30：新开工增速大幅上升，但竣工增速下降

分析结论

房地产调控政策的调整是基于经济形势和房地产市场变化，旨在实现“稳房价”与“稳经济”的双重目标。当前房地产市场面临下行压力，但政策仍保持紧缩，房地产泡沫和高杠杆风险依然存在，因此房地产政策的边际放松仍需等待。未来政策将逐步从“行政措施”转向“综合施策”，构建房地产市场长效机制。