20190820-川财证券-房地产行业深度：再谈城市人口变迁与地产深度调控_29页_2mb

房地产行业深度分析（2019年8月20日）

核心内容

2019年以来，房地产调控政策持续加码，导致房地产市场热度下降。政策重点在于融资端的收紧，包括银行贷款、信托贷款和海外债等，抑制了房企的融资能力，从而影响了土地市场热度。当前房地产市场已从年初的“小阳春”回归平稳，部分城市商品房销售和土地交易出现降温。

主要观点

• 房地产调控政策延续：随着人口增长和城镇化率提升，未来十年房地产调控政策可能继续延续，以控制市场热度。
• 房企拿地分化加剧：在融资端调控下，大型房企在土地市场占据主导地位，中小房企拿地能力减弱。
• 重点城市仍是核心区域：核心城市如长三角、珠三角和京津冀仍是房地产市场的主要热点，面临更大调控压力。
• 万科和保利表现突出：在融资收紧背景下，万科和保利仍具备较强的拿地能力，主要集中在人口密集的一、二线城市。

关键信息

一、2019年以来的房地产调控政策

• 2019年5月开始，政府进一步加强房地产调控，政策取向为“房住不炒”。
• 融资端调控政策包括：
  • 限制房地产开发贷款和个人按揭贷款；
  • 严格控制投机性房地产贷款；
  • 控制地产信托业务规模；
  • 限制房企发行海外债用于置换中长期境外债务；
  • 加强房地产贷款投放的监管。

二、商品房销售市场遇冷

• 全国商品房销售面积在2019年5月后明显下降，1-7月同比下滑1.3%。
• 一线城市商品房成交套数和面积增速显著放缓，从2月、3月的60%以上降至2019年7月的2.54%和8.12%。
• 二线城市商品房成交套数和面积增速在5月后有所回落，7月回升至4.63%。
• 三线城市商品房成交面积增速在5月后明显下降，7月为-2.01%。

三、土地市场降温

• 住宅类土地成交占地面积和土地总价增速在2019年6月后明显下降，7月分别为-1.38%和36.26%。
• 100大中城市供应住宅土地规划建筑面积同比增速在6-7月大幅回落，分别下降10.83%和47.14%。
• 成交住宅土地楼面均价在2019年7月降至5094元/平方米。
• 土地溢价率从2019年3-6月的20%以上下降至7月的12.7%。

四、人口与城镇化对房地产的影响

• 中国人口预计在2030年达到14.64亿，之后进入负增长。
• 城镇化率目标为2030年达到70%，目前为59.85%，未来仍有较大提升空间。
• 城镇化率较高的地区包括上海、北京、广东等，而西藏、贵州等地区城镇化率较低，实现70%目标可能需要更长时间。
• 城市化率超过70%后，城市人口仍会继续集中，核心城市及周边卫星城市将面临更大的调控压力。

五、房企拿地分化加大

• 2019年1-7月，百强房企新增土地建筑面积集中度显著，排名前十的房企拿地建筑面积占前100房企的43.01%。
• 排名51-100的房企拿地建筑面积仅占前100房企的14.05%。
• 新增土地价值排名前十的房企包括碧桂园、万科、融创中国、中海地产、华润置地、龙湖集团、绿地控股、新城控股、保利和金地集团。
• 在7月融资收紧背景下，部分房企拿地金额上升，而另一些房企则出现大幅回落。

六、万科和保利新增土储情况

• 万科：

  • 2019年5月拿地12宗，权益价格124.38亿元，主要位于广州、温州、苏州等城市。
  • 2019年6月拿地14宗，权益价格188.81亿元，较5月增长51.8%。
  • 2019年7月拿地20宗，权益价格313.31亿元，较6月增长65.94%。
  • 多数项目仍位于人口密集的一、二线城市。

• 保利：

  • 2019年5月拿地11宗，权益价格147.68亿元，项目覆盖杭州、佛山、重庆等二三线城市。
  • 2019年6月拿地14宗，权益价格178.14亿元，较5月增长20.63%。
  • 2019年7月拿地权益价格仍保持在100亿元以上，项目覆盖广州、佛山、东莞等城市。

风险提示

• 经济增长不及预期；
• 房地产政策大幅收紧；
• 全球范围内黑天鹅事件。