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商品房销售基本恢复，土地成交量跌价涨 —— 2020年5月房地产行业观察总结

核心内容

2020年5月，中国房地产市场整体呈现回暖趋势，商品房销售基本恢复至去年同期水平，但土地市场成交量下降，价格有所上涨。行业政策方面，中央继续坚持“房住不炒，因城施策”定位，推动房地产税立法及住房公积金制度改革，同时恢复棚改专项债发行。地方政策则以人才引进和老旧小区改造为主，部分城市还加强了对房地产市场的监管。重点房企动态显示，龙光、碧桂园等企业在市场中表现活跃，而万科则拓展了食品业务领域。房企信用风险方面，部分企业主体评级上调，但中小房企仍面临较大压力。

主要观点

• 商品房销售恢复：5月30城商品房成交面积环比上升22.09%，同比下降2.34%，整体市场复苏明显。其中，北京热度不减，深圳明显降温。
• 土地市场量跌价涨：土地供应量减少，但价格上升，一线城市土地供求走高，三线城市则持续走低。
• 政策调控持续：中央强调房地产的居住属性，推动房地产税立法与公积金制度改革；地方政策以人才引进和落户为主，同时加强市场监管。
• 房企信用分化加剧：联合评级上调金科地产和美的置业主体评级至AAA，显示其抗风险能力较强；而中小房企则因疫情冲击，信用风险上升，需重点关注其债务到期情况。

关键信息

一、房地产市场

1. 商品房销售回暖：

   • 5月30城商品房成交面积1515.74万平方米，环比上升22.09%，同比下降2.34%。
   • 一线城市成交面积环比上升22.55%，同比下降4.46%；二线城市环比上升22.31%，同比下降1.56%；三线城市环比上升21.54%，同比下降2.18%。
   • 北京商品住宅成交面积环比升幅达53.50%，为唯一回正的城市；深圳则环比下降8.07%，为唯一负增长的城市。
   • 5月百强房企全口径销售额环比上升21.3%，同比上升12.2%，整体恢复情况良好。

2. 商品房库存情况：

   • 5月末十大城市商品房可售面积同比上升9.04%，其中杭州和南京升幅较大。
   • 厦门和北京去化周期仍处于高位，存在较大去化压力；而杭州去化周期不足半年，可适当增加供应。

二、土地市场

1. 土地供应与成交：

   • 5月百城土地供应规划建筑面积环比减少26.01%，同比减少23.81%。
   • 一线城市土地供应与成交均走高，三线城市则持续走低。

2. 土地价格与溢价率：

   • 5月百城成交土地楼面均价4227元/平方米，环比上升14.31%，同比上升24.01%。
   • 一线城市溢价率上升明显，达15.23%；三线城市溢价率下降至17.55%。

三、行业政策动态

1. 中央政策：

   • 政府工作报告强调“房住不炒，因城施策”，并提出老旧小区改造全年目标。
   • 房地产税立法和住房公积金制度改革被再次提及，成为政策热点。
   • 棚改专项债将恢复发行，但仅支持已开工项目，不得用于货币化安置。

2. 地方政策：

   • 多地出台人才引进政策，提供购房补贴和降低落户门槛。
   • 北京、杭州公布老旧小区改造计划，涉及项目数量和面积较大。
   • 各地积极培育租赁市场，鼓励开发企业拓展租赁业务，支持政策性租赁住房建设。
   • 北京、重庆加强房地产市场监管，严禁将入学资格与商品房销售挂钩。

四、重点公司动态

1. 龙光地产：

   • 以115.97亿元竞得深圳前海一宗宅地，溢价率达45%，显示对深圳市场的信心。
   • 截至2019年底，龙光总土地储备达3667.4万平方米，粤港澳大湾区占比约71%。

2. 碧桂园：

   • 启动区域调整升级，15个区域拆分裂变，新增26个区域。
   • 区域调整效果显著，5月权益销售额达561.1亿元，重回销售榜榜首。

3. 万科：

   • 成立食品事业部，招聘猪场相关岗位，布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮等领域。
   • 万科作为房企跨界养猪并非首次，但其专业能力仍有待考验。

五、房企信用风险

1. 主体评级上调：

   • 联合评级将金科地产和美的置业主体评级上调至AAA，反映其经营稳健、抗风险能力强。

2. 境外美元债恢复发行：

   • 5月房企美元债发行重启，总规模达18.44亿美元，但整体仍处于较低水平。

3. 国内债券发行规模缩减：

   • 5月房企债券发行规模为444.98亿元，较4月大幅缩减，主要因ABS发行减少。
   • 中小房企信用风险上升，需关注其债务到期情况。

附：相关研究报告

1. 《深圳楼市过热引关注，泰禾集团深陷流动性危机》
2. 《商品房销售复苏，仍需关注房企流动性风险》
3. 《新冠肺炎影响持续，全国楼市成交惨淡》
4. 《受新冠肺炎影响，房地产、土地市场双双遇冷》
5. 《土地市场回暖，南京销售热度大幅回升》

作者简介

陈心洁，中国科学院管理科学与工程博士，研究部研究员。

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