房地产行业最新观点数据跟踪：“三底”20180902招商证券40页3mb

“三底”分析总结

核心内容

招商证券对房地产行业进行了多维度分析，提出“三底”概念，即基本面底、流动性底和政策底，以判断当前房地产市场的走势与投资机会。通过对销量、价格、土地市场及政策动向的综合分析，认为房地产行业正进入一个复苏周期，且存在估值修复和政策放松的可能性。

主要观点

1. 基本面底

• 销量复苏：房地产行业销量将在未来半年迎来低斜率的复苏周期，一线城市和重点二线城市已见底回升，部分城市房价也出现回升。
• 三四线城市：三四线城市销量趋势性下行，但受货币化补贴影响，上半年表现较好，6月后有所回落。未来三四线城市销量可能继续震荡性回落，但其内部分化加剧。
• 按揭利率：按揭贷款利率边际改善，预计未来将有明显改善，有助于市场复苏。

2. 流动性底

• 早周期行业：房地产是纯正的早周期行业，银行属于半早周期行业。
• 估值修复：板块相对PB仅高于2008年大底，相对PE创历史新低，估值偏离中枢，未来存在较大修复空间。
• 配置建议：在存量博弈背景下，房地产板块具有较高的收益预期，建议关注其估值修复机会。

3. 政策底

• 限价政策：限价政策将出现修正空间，政策层面边际改善，强调“稳价”而非“限价”。
• 房地产税：当前房地产税推进不具大规模征收的条件，预计为小范围试点，对市场影响有限。
• 基本住房保障：政策将向基本住房保障倾斜，关注保障房和共有产权房，以及金融支持政策的出台。

关键信息

一、市场趋势

• 销量趋势：全国房地产销量处于小周期复苏阶段，预计从今年年中到明年将出现复苏。
• 价格趋势：70城房价同比上涨6.6%，环比上涨1.2%。一线城市房价率先回落，三四线城市滞后。
• 库存去化周期：自2016年11月触底后，库存去化周期持续回升，但短期有所回落。

二、区域表现

• 一线与重点二线城市：销量已见底回升，部分城市如深圳房价已见底回升。
• 三四线城市：销量仍处下行通道，但分化明显，部分城市如惠州货值占比较高。
• 区域分化：长三角、珠三角、环渤海、中西部等区域表现不一，其中中西部销量回升明显。

三、土地市场

• 供地面积：7月百城住宅类供地面积小幅回落，一线城市回升，二线与三四线回落。
• 成交面积：7月百城住宅类成交面积跟随供应回落，但部分城市如武汉、西安、福州等土地成交面积较大。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价略有回升，溢价率维持低位。

四、政策动态

• 限价政策调整：政策从“限价”转向“稳价”，强调市场稳定。
• 房地产税试点：房地产税推进将小范围试点，不会大规模征收。
• 基本住房保障：政策将加强保障房、共有产权房及金融支持。

配置组合建议

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】，杠杆不高且融资优势显著，业绩保障性强。
• 资源型公司：首选【华侨城】，估值极低，边际改善明显。
• 高杠杆高周转型公司：关注【中南建设、阳光城、泰禾集团】，当前首选【中南建设】。
• 光大嘉宝：由“审慎推荐”调至“强烈推荐”，关注其Reits相关主题。
• 多元化转型：关注医美产业转型的【苏宁环球】及物流地产第二梯队的【南山控股】。
• 央企改革：重点推荐【侨城、保利】，以及沪深渝等热点地区。
• 区域主题：关注京津冀协同战略和粤港澳大湾区，其中【华侨城A、华发股份、天健集团】为中长期价值型标的，【世荣兆业、格力地产】为短期弹性标的。

数据速览

一手房销售

• 整体销量：57城单月同比增速回升，3-7月持续回升，7月环比+14%。
• 一线城市：销量同比+31%，环比+48%。
• 二线城市：销量同比-12%，环比-13%。
• 三四线城市：销量同比-11%，环比+5%。
• 区域表现：长三角+27%，珠三角+14%，环渤海+2%，中西部+44%。

二手房销售

• 整体销量：19城单月同比增速回落，3-7月持续回升，7月环比+10%。
• 重点城市：北京+10%，深圳-11%，杭州-14%，南京+4%。

土地市场

• 供地面积：7月百城住宅类供地面积小幅回落，一线城市回升，二线与三四线回落。
• 成交面积：7月百城住宅类成交面积跟随供应回落，但部分城市如武汉、西安、福州等成交面积较大。
• 楼面均价：一线城市略升，二线城市大涨，其他城市略跌。
• 溢价率：维持低位，18年7月为12%。

择时参考

• 流动性改善：市场流动性出现改善，利好房地产板块估值修复。
• 十年期国债收益率：自2018年2月开始改善，预示经济周期底部。
• CDS：中国CDS显示市场风险偏好适度改善。

总结

招商证券认为，房地产行业正处于基本面、流动性与政策三底的交汇点，未来将有较大的估值修复空间和政策放松预期。建议关注高周转、资源型及多元化转型的公司，同时关注政策导向下的保障房和共有产权房机会。