2017-华泰美吉特灯都资产支持专项计划简介_0601_42页_1mb

华泰美吉特灯都资产支持专项计划总结

项目总览

本专项计划由昆山美吉特灯都管理有限公司（灯都）作为原始权益人及资产服务机构，昆山美吉特置业有限公司（置业）作为差额支付承诺人及物业持有人，中科建设开发总公司（中科建设）作为担保人，美吉特集团有限公司（美吉特集团）作为流动性支持机构。主要参与机构包括华泰联合证券（财务顾问）、上海富诚海富通资产管理有限公司（计划管理人及销售机构）、天衡会计师事务所（会计顾问）、北京市金杜律师事务所（法律顾问）以及中诚信证券评估有限公司（评级机构）。

产品发行条款

• 基础资产：灯都在2017年1月1日至2019年12月31日期间，依据与108家商户签订的110份租赁合同所享有的租金债权。
• 增信措施：
  • 优先/次级分层结构
  • 1.21倍以上超额覆盖
  • 灯都及置业差额支付承诺
  • 中科建设提供连带责任担保
  • 美吉特集团提供流动性支持

本息偿付计划

• 优先01：发行规模59,500万元，分层比例28.3%，预期收益率4.2%，还本付息方式为2016年12月26日还本2.85亿元，2017年6月26日还本3.10亿元，预期到期日2017年6月26日，产品加权平均期限0.79年。
• 优先02：发行规模66,000万元，分层比例31.4%，预期收益率4.7%，还本付息方式为2017年12月26日还本3.17亿元，2018年6月26日还本3.43亿元，预期到期日2018年6月26日，产品加权平均期限1.69年。
• 优先03：发行规模73,500万元，分层比例35.0%，预期收益率5.2%，还本付息方式为2018年12月26日还本3.53亿元，2019年6月26日还本3.82亿元，预期到期日2019年6月26日，产品加权平均期限2.50年。
• 次级：发行规模11,000万元，分层比例5.2%，未评级，收益分配方式为支付完优先级预期本息后分配剩余收益。

交易亮点

增信措施完备

• 超额覆盖倍数：在租金收缴率为100%时，平均为1.21倍；在租金收缴率为85%时，覆盖倍数为1.01-1.02倍。
• 信用触发机制：当评级机构对原始权益人、置业或优先级资产支持证券的评级下降时，触发加速归集事件，归集频率由每周一次变为每日一次。
• 差额支付机制：灯都与置业共同承担差额支付义务，中科建设提供连带责任担保，美吉特集团提供流动性支持。

基础资产优质

• 租赁合同：110份租赁合同，单个承租方最高租金占比4.39%，租金收缴率100%，无逾期及提前退租。
• 租赁期限：最长为12.38年，最短为4.24年。
• 租金结构：主要为灯具灯饰经营，租金单价15.30-19.58元/平方米/天，部分超市租金为9.66-11.81元/平方米/天。
• 行业前景：照明电器行业增长速度快，受宏观经济影响小，行业集中度高但前景乐观。

方案及交易结构有效保障

• 现金流分配机制：优先级按期限拆分为三档，每半年兑付一次。
• 归集频率：未发生加速归集事件时为每周五，发生后为每个工作日。
• 不合格资产处理：提前终止合同形成不合格资产由原始权益人赎回，以赎回价款为限购买替代租约。
• 惩罚措施：承租方逾期超过7天或二次逾期，出租方可解除合同，违约金为合同剩余租金总额的20%或两个月租金的较高者。

物业项目优势明显

• 地理位置：位于昆山市陆家镇，辐射江浙沪，交通便利，靠近上海虹桥交通枢纽及地铁11号线。
• 市场定位：全国第二、华东第一的高端灯饰采购基地，汇集全球1000个灯具品牌。
• 商户构成：主要为工厂直营店或区域总代理，年销售额5000万元至几亿元。
• 市场运营：拥有4000多家工程批发客户，年举办两次大型订货会，年销售额数十亿元。
• 政府与行业合作：与上海市政府、中科院及家装行业机构保持合作，提升市场影响力。

项目优势与行业前景

• 地理位置优势：位于昆山经济技术开发区、花桥经济开发区及综合保税区中心，交通便利。
• 政府支持：昆山为百强县市之首，拥有高效的政务环境和良好的投资氛围。
• 行业增长：照明电器行业保持稳定增长，2014年销售额达5200亿元，2015年达5600亿元。
• 市场规模：灯都市场辐射区域灯具销售额达5000亿元，其中上海地区约1000亿元，江浙地区约400-500亿元。
• 市场管理：由专业团队管理，拥有丰富的市场运营经验，与知名企业保持长期合作。

相关主体简介

中科建设

• 成立于1991年，注册资本5200万元，具有五项一级资质。
• 2015年营业收入154.14亿元，利润总额111.46亿元，净利润8.38亿元。
• 资产负债率72.98%，流动比率1.85，速动比率0.91，总资产收益率12.03%。
• 2015年获得授信总额66.10亿元，未使用授信额度17.95亿元。

美吉特集团

• 国内较早从事专业市场开发的商业地产运营商，业务涵盖多个领域。
• 截至2015年总资产73.96亿元，资产负债率43.30%，2015年主营业务收入18.28亿元，净利润1.87亿元。
• 开发项目包括昆山美吉特灯都项目、常州美吉特科技五金城、东莞美吉特塑料市场等。

置业公司

• 美吉特集团全资设立，注册资本3亿元，开发总建筑面积约180万平方米。
• 2015年营业收入10.93亿元，利润总额1.83亿元，净利润1.38亿元。
• 资产负债率44.30%，流动比率2.03，速动比率1.10，总资产收益率6.05%。

联系方式

• 财务顾问：华泰联合证券有限责任公司
  联系人：汤伟毅、李婷娜
  联系电话：13811830572、18601187672
  传真：010-56839500
  网址：www.lhzq.com

• 计划管理人：上海富诚海富通资产管理有限公司
  联系人：高平
  联系电话：021-38650807
  传真：021-38650777-807
  网址：www.hftfund.com