华泰美吉特灯都资产支持专项计划简介_0601_42页_1mb

华泰美吉特灯都资产支持专项计划总结

核心内容

华泰美吉特灯都资产支持专项计划于2016年6月发行，以昆山美吉特灯都管理有限公司（灯都）与108家商户签订的110份租赁合同所产生的租金债权为基础资产。该计划通过多种增信措施保障优先级资产支持证券的本息安全，并设置了合理的分层结构，满足不同投资者的需求。

主要观点

产品发行条款

• 基础资产：灯都与商户签订的租赁合同所形成的租金债权，涵盖2017年1月1日至2019年12月31日的租金。
• 分层结构：
  • 优先01：AA+，发行规模59,500万元，分层比例28.3%，预期收益率4.2%，还本付息方式为半年付息，到期日2017年6月26日，产品加权平均期限0.79年。
  • 优先02：AA+，发行规模66,000万元，分层比例31.4%，预期收益率4.7%，到期日2018年6月26日，加权平均期限1.69年。
  • 优先03：AA+，发行规模73,500万元，分层比例35.0%，预期收益率5.2%，到期日2019年6月26日，加权平均期限2.50年。
  • 次级：未评级，发行规模11,000万元，分层比例5.2%，收益分配方式为支付完优先级本息后分配剩余收益。

增信措施

• 超额覆盖：租金收缴率为100%时，覆盖倍数平均为1.21倍；收缴率85%时，覆盖倍数为1.01-1.02倍。
• 差额支付承诺：灯都与置业共同承担差额支付义务。
• 担保机制：中科建设提供连带责任担保，美吉特集团提供流动性支持。
• 加速归集机制：在信用触发事件发生后，租金归集频率从每周一次提升至每个工作日一次。

基础资产优质

• 租赁合同剩余期限：最长为12.38年，最短为4.24年，整体租赁期限较长。
• 租金收缴情况：2016年4月15日前完成第一期租金支付，收缴率100%，逾期率为0。
• 租金分布：
  • 108家商户中，单个商户租金占比最高为4.39%。
  • 租金单价范围为12元/平方米/天至19.58元/平方米/天，整体低于市场可比租金。
• 商户类型：主要为工厂直营店或灯具品牌的区域总代理，年销售额在5,000万元至几亿元之间。
• 核心租户：与项目开发管理团队长期合作的商户占比60%，租赁面积占比约70%，合作期限平均为8年。

物业项目优势

• 地理位置优越：位于昆山市陆家镇，辐射江浙沪，靠近上海虹桥交通枢纽，交通便利。
• 市场定位：全国第二、华东第一的高端灯饰采购基地，汇集全球1,000个灯具品牌。
• 市场运营：拥有4,000家以上工程批发客户，客流量较可比市场有明显优势。
• 开发管理团队：由国内知名企业的专业人员组成，与政府、行业、上游市场有广泛合作。
• 行业前景：照明电器行业增长迅速，灯都市场作为销售前沿，具有良好的发展潜力。

关键信息

基础资产情况

• 入池租金总额为263,451.63万元，租赁合同个数110个，承租方户数108户。
• 租金收缴率100%，无逾期支付及提前退租情况。
• 租金支付方式：2017年1月1日后，租金预付方式，上半年度租金于前一年11月15日支付，下半年度租金于当年5月15日支付。

现金流覆盖倍数及压力测试

• 正常景况：租金收缴率为100%，覆盖倍数在1.20-1.23之间。
• 压力景况1：租金收缴率100%，预期收益率分别为5.0%、5.3%、5.7%，覆盖倍数保持在1.20以上。
• 压力景况2：租金收缴率85%，预期收益率分别为5.5%、5.8%、6.2%，覆盖倍数为1.01-1.02，仍能保障优先级证券的本息。

项目开发及管理

• 开发方：美吉特集团，拥有20多年物业开发及市场管理经验。
• 物业持有人：昆山美吉特置业有限公司，由中科建设全资入股。
• 中科建设：
  • 注册资本5,200万元，AA级主体信用评级。
  • 拥有五项一级资质，2015年实现营业总收入154.14亿元，净利润8.38亿元。
  • 资产负债率72.98%，流动比率1.85，速动比率0.91，总资产收益率12.03%。

相关主体

• 美吉特集团：总资产73.96亿元，资产负债率43.30%，2015年净利润1.87亿元。
• 灯都：负责租金收取及资产服务，与置业共同承担差额支付义务。
• 置业：注册资本3亿元，资产负债率44.30%，2015年实现净利润1.38亿元。

交易结构及分配流程

专项计划账户

• 募集资金专户：用于接收和存放投资者的认购资金。
• 监管账户：用于接收承租方支付的租金，归集频率根据情况调整。
• 专项计划账户：用于所有货币收支，包括租金接收、支付等。

分配顺序

• 未启动差额支付：按优先级分配，优先01、优先02、优先03依次分配本金及利息，次级分配剩余收益。
• 启动差额支付/担保：优先级资金优先分配，次级分配剩余收益，确保优先级证券安全。

回收款转付

• 正常情况：每周五为转付日。
• 加速归集事件：每日为转付日，确保资金快速归集。

总结

该专项计划通过多层次的增信措施，确保优先级资产支持证券的安全性。基础资产质量优良，租金收缴率高，无违约情况。物业项目地理位置优越，市场定位明确，具备良好的行业前景和运营优势。相关主体实力雄厚，财务状况稳健，为项目提供了强有力的保障。整体交易结构合理，现金流覆盖倍数良好，满足不同投资者需求。