20220807-天风证券-房地产行业研究周报_如何应对地产信贷收缩_18页_2mb

房地产行业信贷收缩与市场应对分析

核心内容

地产信贷收缩现状

• 金融机构贷款余额：截至2022年第二季度末，金融机构人民币各项贷款余额为206.35万亿元，同比增长11.2%，增速较上年末下降0.4个百分点。
• 房地产贷款余额：人民币房地产贷款余额为53.11万亿元，同比增长4.2%，增速较上年末下降3.7个百分点。
• 房地产开发贷款余额：房地产开发贷款余额同比下降0.2%，为2004年以来首次负增长，且增速放缓已延续15个季度。
• 个人住房贷款余额：个人住房贷款余额同比增长6.2%，增速较上年末下降5.1个百分点。

政策应对措施

• 央行下半年工作会议：强调稳妥化解金融风险，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求；因城施策实施差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
• 地方政策：多地出台支持房地产市场平稳发展的政策，包括购房补贴、公积金政策调整、预售资金监管等，旨在稳定市场预期，促进销售和投资。

主要观点

信贷收缩背景

• 地产信贷温和收缩是本轮行业供给侧改革的必然结果，有助于行业长期良性发展。
• 信贷收缩主要体现在房地产开发贷款和中长期贷款余额的下降，显示市场信心不足和融资环境趋紧。

政策方向

• 风险化解：支持地方政府和监管部门处置个别企业、机构风险事件，设立金融稳定保障基金。
• 需求端支持：通过降低按揭贷款利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，刺激刚性和改善性住房需求。
• 行业转型：推动房地产行业向低杠杆、慢周转、高品质导向转型，探索存量改造、城市更新、持有型物业和租赁等新发展模式。

关键信息

市场表现

• 新房市场：本周成交面积429万平，月度同比-23.18%，相较上月改善10.28个百分点。一线城市、二线城市、三线及以下城市成交面积分别为97、275、57万平，同比增速分别为-15.42%、-22.76%、-40.10%，降幅有所收窄。
• 二手房市场：本周成交面积159万平，月度同比+6.65%，相较上月改善12.45个百分点。
• 土地市场：本周成交建面3506万平，滚动12周同比-14.08%；成交总额1162亿元，滚动12周同比-35.64%。

融资动态

• 房企信用风险处置是维护房地产市场融资平稳有序的关键。
• 需求侧政策和流动性政策的双宽松有助于稳定市场。

投资建议

重点推荐标的

• 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
• 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售下行超预期。
• 因城施策力度不及预期。

政策与市场动态

全国政策

• 央行工作会议：强调房地产金融审慎管理，支持REITs试点，促进存量资产盘活。
• 证监会会议：聚焦科技创新、民营企业、中小企业等，推动REITs常态化发行。

地方政策

• 南昌：对首次购房者和改善型购房者提供每平方米300元和200元的补贴。
• 潜山：对自愿退出宅基地进城购房的农民提供一次性5万元购房奖励。
• 苏州：支持康养产业园区盘活存量资产，依法合规开展REITs试点。
• 深圳：城市更新和土地整备规划，推动公共住房和配套宿舍建设。
• 厦门：推出保障性商品房，启动多批次配租，拨付专项资金。
• 重庆：推进TOD项目，计划至“十四五”末启动30余个TOD项目建设。
• 郑州：设立房地产纾困基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。

行政调控

• 吉林：提高住房公积金贷款额度，使用最低值核定贷款额度。
• 永州：集中整治房地产领域突出问题，解决交房合同纠纷、停工烂尾等问题。
• 哈尔滨：筹集保障性租赁住房3万套，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的10%。
• 嘉兴：对二孩、三孩家庭提供购房补贴，提高公积金贷款额度。
• 大理：支持“共有产权”销售方式，取消形象进度要求，设定预售宣传价格范围。
• 福州：缓缴公积金，不收取逾期罚息，征信信息不报送至数据库。
• 东莞：加强商品房预售款监管，要求购房款直接存入监管账户。
• 金华：提高公积金贷款额度，鼓励首套房贷首付20%，下调利率。
• 四川宁南：下调首付比例，提高公积金贷款额度，加强预售资金监管。
• 长沙：增加生育二孩及以上家庭的购房指标。
• 绍兴：加强商品房预售资金监管，确保资金安全。
• 北京：试点全龄友好住宅，提供老年人购房特殊支持政策。
• 天津：优化个人购房信贷政策，鼓励举办房地产暨家装展示交易会。

图表说明

调控政策结构

• 图7显示了调控政策的结构，包括金融政策、住房保障、行政调控等。

调控政策频次及方向

• 图8展示了调控政策的频次及方向，显示各地政策的分布情况。

分区域调控政策数量

• 图9展示了分区域调控政策数量，包括全国、一线城市、二线城市、三线及以下城市。

分能级调控政策数量

• 图10展示了分能级调控政策数量，包括不同城市能级的政策分布。

总结

房地产行业在2022年下半年面临信贷收缩和市场调整的双重压力。央行和地方政府通过多种政策手段，如引导按揭贷款利率下行、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、加强预售资金监管等，努力稳定市场。政策支持下，新房和二手房市场出现小幅回暖，但整体仍面临挑战。投资方面，推荐具有较强信用资质和资源储备的国央企和头部房企，以及优质物管企业。风险提示包括信用风险蔓延、销售下行超预期和因城施策力度不及预期。