20260329-兴证国际证券-中海物业-02669.HK-多因素令业绩承压_主动提升派息比例_4页_473kb

中海物业（02669.HK）投资分析总结

核心内容

中海物业在2025年实现总收入149.60亿元人民币，同比增长6.0%，但归母净利润为13.67亿元人民币，同比下降9.7%。主要原因是物业管理毛利率下滑及计提减值增加。公司主动提升派息比例，全年宣派股息总额达5.9亿元人民币，派息率达43%，同比提升8个百分点。

主要观点

• 业绩表现：尽管归母净利润承压，但公司通过优化资产结构、提质增效等措施，盈利能力有望维持稳定，ROE仍有望保持在行业高位水平。
• 派息政策：公司采取积极的派息策略，提升股东回报，2026年3月27日收盘价对应的2026年股息率为5.2%。
• 业务结构优化：公司通过主动退出低效项目，新增在管面积9090万平方米，实现项目结构优化，聚焦盈利优质项目。
• 城市运营服务：第三方外拓强劲，城市运营服务成为核心增长极，2025年外拓年合约额同比增长32.8%至21.3亿元人民币。
• 增值服务分化：非住户增值服务收入增长但毛利率下降，住户增值服务收入下降但毛利率大幅提升，显示业务结构正在升级。

关键信息

投资要点

• 收入与利润：2025年总收入增长6.0%，归母净利润下降9.7%，2026/2027/2028年归母净利润预计分别为14.44/14.89/15.44亿元人民币，分别同比增长5.7%/3.1%/3.7%。
• 毛利率：2025年包干制物管服务毛利率为12.4%，同比下降1.6个百分点，非住户增值服务毛利率降至7.2%，住户增值服务毛利率提升至34.0%。
• 派息率：2025年派息率达43%，2026年PE为8.2倍，对应股息率5.2%。
• 财务指标：
  • 资产负债率：2025年为54.2%，预计2026年降至52.0%，2028年进一步降至46.5%。
  • 流动比率：2025年为1.7，预计2026年提升至1.8，2028年达2.1。
  • 速动比率：2025年为1.7，预计2028年提升至2.0。
  • 每股收益：2025年为0.42元，预计2026年为0.44元，2028年为0.47元。
  • PE估值：2026年PE为8.2倍，2028年预计降至7.7倍。
  • PB估值：2026年PB为2.0倍，2028年预计降至1.6倍。

风险提示

• 派息不及预期
• 贸易应收款结构恶化
• 非住户增值业务进一步拖累业绩

评级与展望

• 投资评级：维持“买入”评级，认为公司未来盈利能力有望稳定，ROE仍处行业高位。
• 估值分析：公司当前估值较低，2026年PE为8.2倍，具有一定的吸引力。

财务分析

资产负债表

• 资产总计：2025年为12,959亿元人民币，预计2026年增长至14,095亿元人民币，2028年达15,932亿元人民币。
• 流动资产：2025年为12,179亿元人民币，预计2026年增长至13,337亿元人民币，2028年达15,200亿元人民币。
• 非流动资产：2025年为780亿元人民币，预计2028年降至731亿元人民币。
• 负债合计：2025年为7,028亿元人民币，预计2028年增长至7,413亿元人民币。
• 股东权益合计：2025年为5,930亿元人民币，预计2028年增长至8,519亿元人民币。

现金流量表

• 经营活动现金流：2025年为1,544亿元人民币，预计2026年增长至1,704亿元人民币，2028年为1,546亿元人民币。
• 投资活动现金流：2025年为-516亿元人民币，预计2026年-20亿元人民币，2028年-20亿元人民币。
• 融资活动现金流：2025年为-590亿元人民币，预计2026年-621亿元人民币，2028年-664亿元人民币。
• 现金净变动：2025年为438亿元人民币，预计2026年为1,063亿元人民币，2028年为862亿元人民币。

利润表

• 营业收入：2025年为14,960亿元人民币，预计2026年增长至15,738亿元人民币，2028年达16,206亿元人民币。
• 营业成本：2025年为12,713亿元人民币，预计2026年增长至13,380亿元人民币，2028年达13,759亿元人民币。
• 税前盈利：2025年为1,828亿元人民币，预计2026年增长至1,931亿元人民币，2028年达2,065亿元人民币。
• 归母净利润：2025年为1,367亿元人民币，预计2026年增长至1,444亿元人民币，2028年达1,544亿元人民币。

总结

中海物业在2025年面临一定的业绩压力，但通过优化资产结构和提升派息比例，展现出较强的盈利能力和股东回报策略。公司积极拓展城市运营服务，推动业务结构升级，尽管部分增值服务毛利率下降，但住户增值服务毛利率显著提升，显示公司盈利能力的改善趋势。预计未来三年公司盈利能力将逐步恢复，估值有望进一步优化，维持“买入”评级。