> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中海物业（02669.HK）总结 ## 核心内容 中海物业在2026年上半年实现了营业收入的稳定增长，但归母净利润出现下滑。公司表现出较强的市场拓展能力，非住业态业务占比持续提升，同时在盈利承压期仍加大股东回报力度，维持“买入”评级。 ## 主要观点 - **营业收入增长**：2026年上半年公司实现营业收入74.85亿元，同比增长4.5%。主要增长动力来自物管服务（+9.4%），其中城市运营类收入增长显著（+18.6%）。 - **毛利率下行**：整体毛利率同比下降2个百分点至14.9%。基础物管包干制毛利率由13.5%降至11.1%，主要由于物业费降价、退盘及人力成本上升等因素。 - **费用上升**：销售及行政费用同比增长19.3%至1.8亿元，主要由于公司架构调整、加大研发费用投入以及扩大“仟蚁集采”平台覆盖率。 - **市场拓展强劲**：上半年新增在管面积3700万方，其中85.9%来自独立第三方，市场化拓展能力保持。非住宅在新增订单中占比达76.8%，同比提升17.8个百分点。 - **业务结构优化**：期末在管面积达4.95亿方，较2025年末增长3.7%。独立第三方占比43.3%，非住宅占比33.4%，其中城市运营类占22.3%，业务结构持续改善。 - **港澳业务拓展**：公司在港澳市场中标多个重要项目，如屯门青发街简约公屋、香港古洞北古隽邨、西九龙高铁站、港珠澳大桥港方口岸及香港中医医院，香港市场份额连续五年第一，龙头地位稳固。 - **中期派息提升**：2026年中期股息为每股0.10港元，普通中期股息口径同比增长11.1%，对应派息率约41.2%，年化股息率5.5%，显示管理层对股东回报的重视及对现金流的信心。 - **投资建议**：预计公司2026/2027/2028年营收分别为159.2、166.6、173.9亿元，归母净利润分别为13.7、14.5、15.4亿元，EPS分别为0.42、0.44、0.47元/股，对应PE分别为7.4、7.0、6.5倍，维持“买入”评级。 ## 关键信息 ### 财务指标概览 | 财务指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|------|------|------|------|------| | 营业收入(百万人民币) | 14024 | 14960 | 15924 | 16658 | 17394 | | 归母净利润(百万人民币) | 1511 | 1367 | 1371 | 1447 | 1542 | | EPS(元/股) | 0.46 | 0.42 | 0.42 | 0.44 | 0.47 | ### 财务比率概览 | 财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|------|------|------|------|------| | 毛利率(%) | 16.6 | 15.0 | 14.4 | - | 14.7 | | 净利率(%) | 10.8 | 9.1 | 8.6 | 8.7 | 8.9 | | ROE(%) | 29.6 | 23.3 | 20.9 | 19.8 | 17.5 | | P/E(倍) | 6.7 | 7.4 | 7.4 | 7.0 | 6.5 | | P/B(倍) | 2.0 | 1.7 | 1.5 | 1.4 | 1.1 | ### 风险提示 - 市场化拓展竞争加剧 - 在管面积扩张不及预期 - 人工成本上升 - 增值业务发展不及预期 ## 估值与市场表现 - **PE倍数**：当前PE为7.4倍，预计2026/2027/2028年分别为7.4、7.0、6.5倍。 - **P/B倍数**：当前P/B为1.7倍，预计2026/2027/2028年分别为1.5、1.4、1.1倍。 - **EV/EBITDA**：当前EV/EBITDA为3.6倍，预计2026/2027/2028年分别为1.1、0.6、-0.2倍。 ## 股票信息 | 项目 | 数据 | |------------------|-------------| | 行业 | 房地产服务 | | 前次评级 | 买入 | | 收盘价（08月26日） | 3.59港元 | | 总市值（百万港元） | 11,789.42 | | 总股本（百万股） | 3,283.96 | | 自由流通股(%) | 100.00 | | 30日日均成交量（百万股） | 6.26 | ## 投资建议与评级 - **评级**：买入 - **理由**：公司具备较强的市场拓展能力，非住业态物管空间广阔，成本管控能力强，业绩确定性高。 ## 图表参考 - 图表1：公司主营业务收入及同比 - 图表2：公司毛利率 - 图表3：公司分业务毛利率 - 图表4：公司归母净利润及同比 - 图表5：公司在管建筑面积及同比 - 图表6：公司新建在管建筑面积及同比 - 图表7：住宅物业和非住宅物业在管面积占比 - 图表8：公司在管建筑面积中关联方和第三方占比 - 图表9：公司历年派息率