20260402-国盛证券有限责任公司-中海物业-02669.HK-收入增长中枢放缓_连续两年提升派息_3页_579kb

中海物业 (02669.HK) 总结

核心内容

中海物业（02669.HK）在2025年实现了营业收入149.6亿元，同比增长6.0%。尽管营收增速有所放缓，公司依然保持较强的市场拓展能力，全年新增在管面积9090万方，同比增长22.7%。在管面积达4.78亿方，较2024年末增长8.0%。其中，独立第三方在管面积占比达42.7%，城市运营和商写园区合计占比68.4%，显示出公司非住宅业态拓展的强劲势头。

尽管营收增长放缓，公司通过优化业务结构、退盘5560万方等方式保持了基础物管主业的利润相对平稳。同时，住户增值服务毛利率稳中有升，达到34%。然而，归母净利润同比下降9.7%至13.67亿元，主要受到以下因素影响：

1. 物业市场竞争加剧，降价与退盘导致合约转化速度放缓；
2. 非住增值业务中，智慧化工程投入研发成本摊销费用上升；
3. 港澳地区工程项目增加，但其毛利率相对较低；
4. 住户增值业务受经济和消费环境影响，营收下降12%。

主要观点

• 市拓能力强劲：公司持续拓展在管面积，独立第三方占比提升，非住业态占比增加，业务结构持续优化。
• 派息政策积极：2025年派息率提升至41.2%，为连续两年提升，显示管理层对股东回报的重视。
• 经营成本控制有效：通过节省物资成本、降低杂费、加大分包力度等方式，保持了基础物管主业利润的相对稳定。
• 未来业绩可期：分析师预计2026-2028年公司营收将稳步增长，归母净利润逐步回升，EPS分别为0.42、0.44、0.47元/股，对应的PE分别为8.45、8.01、7.52倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务表现

财务比率

业务结构

• 新增在管面积：9090万方（+22.7%），其中独立第三方占比85%。
• 退盘面积：5560万方，优化在管结构。
• 在管面积占比：关联方57.3%，独立第三方42.7%。
• 新增合同额：52.4亿元，独立第三方占比78.1%，非住宅项目占比59.8%。
• 新签单方价格：57.6元/平，较上年小幅下降。

风险提示

• 市场化拓展竞争加剧；
• 在管面积扩张不及预期；
• 人工成本上升；
• 增值业务发展不及预期。

投资建议

分析师认为，中海物业具备较强的市场拓展能力和非住业态增长空间，住户增值服务稳健，成本管控能力突出，业绩确定性强。预计2026-2028年公司营收将保持增长趋势，归母净利润逐步回升，维持“买入”评级。

股票信息

分析师声明

分析师金晶与夏陶声明，报告观点反映其个人看法，结论不受第三方影响，投资建议基于独立分析。

投资评级说明

• 买入：相对基准指数涨幅在15%以上；
• 增持：相对基准指数涨幅在5%~15%之间；
• 持有：相对基准指数涨幅在-5%~+5%之间；
• 减持：相对基准指数跌幅在5%以上；
• 行业评级：增持、中性、减持分别对应行业指数涨幅在10%以上、-10%~+10%之间、-10%以下。

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