> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中海物业 (02669.HK) 总结 ## 核心内容 中海物业（02669.HK）在2025年实现了营业收入149.6亿元，同比增长6.0%。尽管营收增速有所放缓，公司依然保持较强的市场拓展能力，全年新增在管面积9090万方，同比增长22.7%。在管面积达4.78亿方，较2024年末增长8.0%。其中，独立第三方在管面积占比达42.7%，城市运营和商写园区合计占比68.4%，显示出公司非住宅业态拓展的强劲势头。 尽管营收增长放缓，公司通过优化业务结构、退盘5560万方等方式保持了基础物管主业的利润相对平稳。同时，住户增值服务毛利率稳中有升，达到34%。然而，归母净利润同比下降9.7%至13.67亿元，主要受到以下因素影响： 1. 物业市场竞争加剧，降价与退盘导致合约转化速度放缓； 2. 非住增值业务中，智慧化工程投入研发成本摊销费用上升； 3. 港澳地区工程项目增加，但其毛利率相对较低； 4. 住户增值业务受经济和消费环境影响，营收下降12%。 ## 主要观点 - **市拓能力强劲**：公司持续拓展在管面积，独立第三方占比提升，非住业态占比增加，业务结构持续优化。 - **派息政策积极**：2025年派息率提升至41.2%，为连续两年提升，显示管理层对股东回报的重视。 - **经营成本控制有效**：通过节省物资成本、降低杂费、加大分包力度等方式，保持了基础物管主业利润的相对稳定。 - **未来业绩可期**：分析师预计2026-2028年公司营收将稳步增长，归母净利润逐步回升，EPS分别为0.42、0.44、0.47元/股，对应的PE分别为8.45、8.01、7.52倍，维持“买入”评级。 ## 关键信息 ### 财务表现 | 财务指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|--------|--------|--------|--------|--------| | 营业收入（亿元） | 140.24 | 149.60 | 159.20 | 166.58 | 173.94 | | 归母净利润（亿元） | 15.11 | 13.67 | 13.71 | 14.47 | 15.42 | | EPS（元/股） | 0.46 | 0.42 | 0.42 | 0.44 | 0.47 | | P/E（倍） | 9.79 | 9.56 | 8.45 | 8.01 | 7.52 | ### 财务比率 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|--------|--------|--------|--------|--------| | 毛利率（%） | 16.58 | 15.02 | 14.40 | 14.48 | 14.69 | | 销售净利率（%） | 10.77 | 9.14 | 8.61 | 8.68 | 8.87 | | ROE（%） | 29.57 | 23.35 | 20.89 | 19.83 | 17.45 | | ROIC（%） | 29.25 | 23.13 | 20.58 | 19.56 | 17.25 | | 资产负债率（%） | 56.90 | 54.24 | 53.13 | 51.61 | 47.89 | | 流动比率 | 1.66 | 1.75 | 1.78 | 1.84 | 1.99 | | 速动比率 | 1.54 | 1.59 | 1.67 | 1.73 | 1.88 | | P/B（倍） | 2.90 | 2.23 | 1.77 | 1.59 | 1.31 | | EV/EBITDA（倍） | 5.62 | 3.73 | 1.91 | 1.38 | 0.45 | ### 业务结构 - **新增在管面积**：9090万方（+22.7%），其中独立第三方占比85%。 - **退盘面积**：5560万方，优化在管结构。 - **在管面积占比**：关联方57.3%，独立第三方42.7%。 - **新增合同额**：52.4亿元，独立第三方占比78.1%，非住宅项目占比59.8%。 - **新签单方价格**：57.6元/平，较上年小幅下降。 ### 风险提示 - 市场化拓展竞争加剧； - 在管面积扩张不及预期； - 人工成本上升； - 增值业务发展不及预期。 ## 投资建议 分析师认为，中海物业具备较强的市场拓展能力和非住业态增长空间，住户增值服务稳健，成本管控能力突出，业绩确定性强。预计2026-2028年公司营收将保持增长趋势，归母净利润逐步回升，维持“买入”评级。 ## 股票信息 | 指标 | 数据 | |--------------------|------------------| | 行业 | 房地产服务 | | 前次评级 | 买入 | | 04月01日收盘价（港元） | 4.01 | | 总市值（百万港元） | 13,168.68 | | 总股本（百万股） | 3,283.96 | | 自由流通股（%） | 100.00 | | 30日日均成交量（百万股） | 9.08 | ## 分析师声明 分析师金晶与夏陶声明，报告观点反映其个人看法，结论不受第三方影响，投资建议基于独立分析。 ## 投资评级说明 - **买入**：相对基准指数涨幅在15%以上； - **增持**：相对基准指数涨幅在5%~15%之间； - **持有**：相对基准指数涨幅在-5%~+5%之间； - **减持**：相对基准指数跌幅在5%以上； - **行业评级**：增持、中性、减持分别对应行业指数涨幅在10%以上、-10%~+10%之间、-10%以下。 ## 联系方式 - **国盛证券研究所** - 北京：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层，邮编100077 - 南昌：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦，邮编330038 - 上海：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋，邮编200120 - 深圳：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼，邮编518033 - 邮箱：gsresearch@gszq.com - 电话：021-38124100 - 传真：0791-86281485