> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中海物业 (02669.HK) 详细总结 ## 核心内容概述 中海物业（02669.HK）是一家港股上市的物业管理公司，2026年3月30日发布投资评级报告，维持“买入”评级。公司2025年实现总收入149.6亿元，同比增长6.0%，但归母净利润下降9.7%至13.7亿元。尽管盈利能力有所下滑，公司通过高质量项目拓展和项目结构调整，逐步实现业绩回稳。公司当前股价为4.11港元，总市值为134.97亿港元，流通市值与总市值一致，表明股份高度流通。 ## 主要观点 - **收入增长与利润下降并存**：2025年公司收入同比增长6.0%，但归母净利润下降9.7%，主要受行业竞争加剧、基础物管毛利率下降以及应收账款减值比例上升的影响。 - **毛利率下滑**：公司2025年毛利率为15.0%，同比下降1.6个百分点，反映出物管行业整体价格下行压力。 - **高质拓展助力业绩回稳**：公司通过退出亏损项目、推进高端住宅交付以及拓展非住业态，推动盈利能力改善。 - **非住业态占比提升**：2025年新签合约额达21.3亿元，同比增长32.8%，其中非住业态占比高达91%，同比提升15个百分点。 - **住户增值业务优化**：住户增值服务收入下降12.0%，但毛利率提升8.5个百分点，显示出公司在优化业务结构方面取得成效。 - **财务预测**：分析师下调了2026-2027年的盈利预测，并新增2028年的预测。预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.7亿元、15.9亿元、17.2亿元，对应EPS分别为0.45元、0.49元、0.52元，当前PE为8.1倍、7.5倍、6.9倍，显示估值水平合理。 ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 14,024 | 14,960 | 15,975 | 16,884 | 17,692 | | 归母净利润（百万元） | 1,511 | 1,367 | 1,466 | 1,594 | 1,721 | | 毛利率（%） | 16.6 | 15.0 | 15.1 | 15.4 | 15.7 | | 净利率（%） | 10.8 | 9.2 | 9.3 | 9.6 | 9.9 | | ROE（%） | 29.6 | 23.3 | 24.2 | 26.3 | 27.7 | | EPS（元） | 0.46 | 0.42 | 0.45 | 0.49 | 0.52 | | P/E（倍） | 7.9 | 8.7 | 8.1 | 7.5 | 6.9 | | P/B（倍） | 2.3 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 1.9 | ### 项目结构与业务分布 - **在管面积**：截至2025年末，公司在管面积达4.78亿平方米，同比增长8.0%。 - **第三方项目占比**：第三方项目占比42.7%，同比提升1.9个百分点。 - **业态分布**： - 住宅业态占比68.6% - 城市运营占比20.7% - 商写园区占比10.7% ### 财务状况分析 - **资产负债率**：2025年资产负债率为54.2%，预计2026-2028年将维持在55%至56.9%之间。 - **现金管理**：公司现金总额在2025年达到62.71亿元，但2026年预计有所下降至47.92亿元。 - **应收账款**：2025年应收账款为47.93亿元，同比略有增长，但应收账款周转率保持稳定。 - **流动比率与速动比率**：公司流动比率和速动比率均为1.7和1.0，显示短期偿债能力良好。 ### 风险提示 - **三方拓展放缓**：第三方项目拓展速度可能受到市场环境影响。 - **关联公司经营不及预期**：关联公司业绩可能影响整体表现。 - **房地产销售下行**：地产行业整体销售下滑可能对物管业务造成压力。 ## 总结 中海物业在2025年实现了收入增长，但受行业竞争和项目结构调整影响，净利润下降。公司通过优化住户增值服务和拓展非住业态，推动盈利能力改善。尽管毛利率有所下降，但随着高端住宅交付和项目结构优化，未来盈利有望逐步回升。分析师维持“买入”评级，认为公司具备长期价值潜力。当前估值处于合理区间，但需关注行业竞争和地产销售对物管业务的影响。