20250317-开源证券-房地产行业点评报告_销售降幅持续收窄_宅地成交收缩压制新开工动力_8页_741kb

房地产行业分析总结（2025年3月17日）

核心内容概述

本报告分析了2025年1-2月中国房地产市场的主要数据表现，指出行业整体处于企稳修复阶段，部分核心城市成交热度较高，但全国范围仍面临销售和投资压力。报告还提出投资建议和风险提示，以帮助投资者做出决策。

主要观点

1. 销售数据降幅收窄，高能级城市表现突出

• 全国商品房销售面积：2025年1-2月为1.07亿平方米，同比下降5.1%，较2024年全年降幅（-12.9%）有所收窄。
• 商品住宅销售面积：同比下降3.4%，降幅收窄。
• 商品房销售额：1.03万亿元，同比下降2.6%，较2024年全年降幅（-17.1%）明显改善。
• 商品住宅销售额：同比下降0.4%，降幅收窄。
• 销售均价：同比上涨2.6%，环比下降3.9%。
• 区域表现：东部、中部、西部、东北区域销售面积同比增速分别为-7.3%、-0.7%、-5.9%、-3.0%，降幅均有所收窄。
• 城市表现：一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+26.6%、+9.8%、-1.4%，高能级城市带动全国销售企稳。

2. 宅地成交收缩抑制新开工，竣工面积仍下降

• 新开工面积：2025年1-2月为0.66亿平方米，同比下降29.6%，较2024年全年降幅（-23.0%）扩大。
• 住宅新开工面积：同比下降28.9%。
• 宅地成交面积：Wind322城2024年同比-12.9%，2025年前两月同比-8.7%，预计拿地收缩将影响上半年开工数据。
• 竣工面积：2025年1-2月为0.88亿平方米，同比下降15.6%，较2024年全年降幅（-27.7%）收窄。
• 住宅竣工面积：同比下降17.7%，预计2025年竣工面积仍将承压。

3. 房企开发投资持续下滑

• 房地产开发投资额：2025年1-2月为1.07万亿元，同比下降9.8%，较2024年全年降幅（-10.6%）略有改善。
• 住宅开发投资额：同比下降9.2%。
• 销售回款与新开工预期不足：抑制房企投资动力。

4. 到位资金边际改善，但居民加杠杆意愿不足

• 房地产开发企业到位资金：2025年1-2月为1.56万亿元，同比下降3.6%，较2024年全年降幅（-17.0%）明显收窄。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降6.1%、2.1%、0.9%、11.7%，其中个人按揭贷款降幅较大，可能反映居民购房首付比例上升，加杠杆动力不足。

关键信息

• 投资评级：看好（维持）
• 行业走势：整体处于企稳修复过程中，部分核心城市成交热度带动全国销售回暖。
• 政策影响：深圳公积金政策调整，支持住房需求释放，有助于市场回暖。
• 投资建议：
  • 推荐强信用房企，如：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂。
  • 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企，如：新城控股、龙湖集团。
  • 推荐受益于二手房市场发展的企业，如：贝壳-W、我爱我家。
• 风险提示：
  • 行业销售恢复不及预期。
  • 融资改善不及预期。
  • 政策放松不及预期。

图表目录（摘要）

• 图1：2025年1-2月商品房销售面积同比下降5.1%
• 图2：2025年1-2月商品房销售金额同比下降2.6%
• 图3：东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速
• 图4：2025年1-2月房地产开竣工面积同比下降
• 图5：房地产开发投资额同比下降9.8%
• 图6：房地产开发企业到位资金同比下降3.6%
• 图7：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比变化

分析师与机构信息

• 分析师：齐东、胡耀文、杜致远
• 机构：开源证券研究所
• 地址：
  • 上海：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼3层
  • 北京：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层
  • 深圳：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层
  • 西安：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层
• 邮箱：research@kysec.cn

评级说明

• 行业评级：看好（overweight）——预计行业超越整体市场表现。
• 股票投资评级：相对评级体系，用于建议投资比重，不构成买卖建议。

法律声明

本报告由开源证券股份有限公司发布，仅供其客户使用。报告基于公开信息，不保证准确性或完整性，不构成投资建议，投资者应自行判断。