20181218-群益证券-2018年1-11月大陆房地产开发与销售数据点评_房产销售继续衰退_开发投资增速稳定_3页_251kb

2018年1-11月大陆房地产开发与销售数据点评总结

核心内容概述

2018年1-11月，中国大陆房地产市场整体呈现销售降温、投资增速稳定、土地购置放缓但新开工加快的态势。销售数据继续下滑，但销售均价有所回升，投资方面则表现出较强的韧性，尤其是东部地区增速较快。市场整体仍处于调整阶段，政策调控持续，但融资环境或将逐步改善。

房地产销售情况

单月销售数据

• 11月销售面积：1.55亿平米，YOY -5.1%，连续3个月负增长，降幅扩大。
• 30大中城市销售面积：YOY +8.4%，带动全国销售面积增速。
• 30大中城市以外销售面积：YOY -6.4%，显示中小城市销售低迷。
• 11月销售金额：1.36万亿元，YOY +8.8%，增速较10月提升2.5个百分点。
• 11月销售均价：8778元/平米，环比 +2.8%，同比 +14.6%。

累计销售数据

• 1-11月销售面积：14.86亿平米，YOY +1.4%。
• 1-11月销售金额：12.95万亿元，YOY +12.1%，增速较1-10月收窄0.4个百分点。
• 1-11月销售均价：8715元/平米，YOY +10.6%，增速微涨0.5个百分点。

主要观点：全国房地产销售面积持续下滑，但销售均价止跌回升，显示市场结构性变化，房价涨幅趋于平稳，销售金额仍保持增长。

房地产开发投资情况

单月投资数据

• 11月投资金额：1.08万亿元，YOY +9.3%，增速较10月扩大1.6个百分点。
• 土地购置费：保持**YOY +39%**的高速增长，成为投资增速的主要支撑。
• 扣除土地购置费后投资金额：YOY -0.81%，显示开发投资动力不足。
• 建筑工程投资：YOY +0.86%，同比转正，对投资金额有正面影响。

累计投资数据

• 1-11月投资金额：11万亿元，YOY +9.7%，增速与1-10月持平。
• 扣除土地购置费后投资金额：YOY -3.7%，显示开发投资增速回落。

主要观点：房地产开发投资增速保持稳定，但依赖土地购置费，扣除后增速下滑，显示市场对开发投资的支撑减弱。

土地购置与新开工情况

• 11月土地购置面积：0.34亿平米，YOY +8%，增速略有放缓。
• 1-11月累计土地购置面积：2.53亿平米，YOY +14.3%，增速较1-10月下降1个百分点。
• 11月新开工面积：2亿平米，YOY +21.7%，增速较10月增加7个百分点。
• 1-11月累计新开工面积：19亿平米，YOY +16.8%。

主要观点：土地市场成交量高位但热度下降，新开工面积保持较快增长，房企加快施工以提升资金周转效率。

区域投资分布

• 东部地区：1-11月投资5.9万亿元，YOY +11.3%，增速较1-10月提高0.5个百分点。
• 中部地区：投资2.3万亿元，YOY +5.9%，增速回落。
• 西部地区：投资2.4万亿元，YOY +8.2%，增速回落。
• 东北地区：投资0.45万亿元，YOY +16.2%，但绝对值较低。

主要观点：东部地区房地产投资保持较高增速，成为全国投资增长的主要引擎；中西部及东北地区增速有所回落，但东北增长较快。

市场展望与投资建议

• 销售趋势：预计2018年全年销售面积将与2017年大致相当，销售金额仍有一定增长。
• 政策基调：中央严控楼市的政策基调不变，但融资环境将逐步改善。
• 行业集中度：房地产行业集中度显著提升，龙头房企具备更强的资源和操盘能力。
• 投资机会：建议关注低估值龙头房企，如万科A、保利地产、中国建筑等，因其具备较强的业绩增长确定性。

主要观点：房地产市场整体处于调整期，政策调控仍将持续，但龙头房企因具备更强的抗风险能力和增长潜力，成为投资重点。