20240128-天风证券-房地产_广州大面积段限购解除点评-刚改需求的分界点_因城施策的新突破_3页_428kb

广州房地产新政解读与市场展望

广州取消120平方米以上住房限购政策，支持“租一买一”“卖一买一”等操作，优化投机需求控制边界。此前政策层级调控已持续多年，但本次调整彰显“因城施策”力度升级，响应市场供应过剩、需求未充分释放的现实。

政策背景与市场现状

• 数据表现：2023年广州商品房销售面积同比大幅下降（-88%），1月新房成交同比收缩22%，库存去化压力显著（2023年11月库存分位数达94.5%）。
• 需求结构：改善型住宅需求占比较高（2023年占比18%），高端改善成交增幅明显（同比+24%），政策精准针对市场分化趋势。

政策影响与发展方向

新政突破原有限购框架，利于激活改善需求与置换链。行业或将进入“市场归市场”分层调控阶段，通过政策松绑带动基本面企稳。其他一线城市或加快跟进，政策“四限”调整进入密集期。

投资建议

• 地产股：推荐招商蛇口、保利发展、中国海外发展；关注越秀地产、华润置地。
• 物业股：招商积余、保利物业；关注中海物业、万物云。
• 主题赛道：保障房、城中村改造，标的包括绿城管理控股、城建发展、天健集团、中华企业。

风险提示

• 销售下行超预期；政策力度、持续性不及预期；信用风险蔓延。

结论：短期改善需求释放提供弹性，24年行业供给出清结束后供需格局或迎来边际改善，维持行业评级“强于大市”。