房地产行业跟踪分析：供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落-20190122-广发证券-15页_881kb

房地产行业总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产行业在销售、土地、新开工及资金面等方面的表现，并对2019年的趋势进行了预测。

主要观点

• 销售表现：2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%，增速较前11个月略有收窄。其中，西部地区单月销售面积增速达9.5%，略超预期，主要受益于返乡置业需求及房企推货力度加大。但整体来看，需求端仍处于探底阶段，一线及强二线城市销售量价将稳中有升，而弱二线及三四线城市销售将继续回落。
• 土地市场：2018年全国土地购置面积同比增长14.2%，土地成交价款同比增长18%，创历史新高。但12月地价增速回落，成交楼面价和溢价率均处于低位，房企拿地成本边际改善。
• 新开工与投资：2018年全国房屋新开工面积同比增长17.2%，增速略超预期，房企为应对需求不确定性前置开工节奏。全国房地产开发投资同比增长9.5%，增速连续5个月回落。预计2019年投资增速将逐步下行，约为2%。
• 资金面：2018年房企到位资金同比增长6.4%，增速较前11个月继续收窄，其中开发贷和定金预收款增速转负。但随着央行降准及信用扩张，2019年资金环境有望改善，推动行业估值修复。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售面积：17.17亿平米，同比增长1.3%。
• 住宅销售面积：14.79亿平米，同比增长2.2%。
• 12月单月销售面积：2.31亿平米，同比增长0.9%。
• 12月住宅销售面积：1.92亿平米，同比增长2.5%。
• 销售均价：商品房销售均价8737元/平米，同比上涨10.7%；住宅均价8544元/平米，同比上涨12.2%。

分区域销售表现

• 东部地区：销售面积同比下降5.0%，增速由正转负。
• 中部地区：销售面积同比增长6.8%。
• 西部地区：销售面积同比增长6.9%，12月单月增速达9.5%。
• 东北地区：销售面积同比下降4.7%，降幅略有扩大。

土地市场数据

• 土地购置面积：2.91亿平米，同比增长14.2%。
• 土地成交价款：1.61万亿元，同比增长18%。
• 土地价格：全国土地价格为5525元/平米，同比上涨3.3%；12月土地价格为6172元/平米，同比下降6.3%。
• 300城市土地出让金：4.2万亿元，同比增长3.2%。

新开工与施工数据

• 全国房屋新开工面积：20.93亿平米，同比增长17.2%。
• 施工面积：82.23亿平米，同比增长5.2%。
• 竣工面积：9.36亿平米，同比下降7.8%。
• 住宅中期库存：累计开工-累计销售为27.64亿平米，去化周期为22.42个月。

资金来源

• 到位资金：16.6万亿元，同比增长6.4%，12月同比下滑4.1%。
• 国内贷款（开发贷）：2.4万亿元，累计同比下滑4.9%，12月同比下滑15%。
• 自筹资金：5.58万亿元，累计同比上涨9.7%，12月同比上涨6.9%。
• 其他资金：8.6万亿元，同比增长7.8%，12月同比下滑6.7%。
• 定金及预收款：5.54万亿元，累计同比上涨13.8%，12月同比转负下降0.2%。
• 个人按揭贷款：2.37万亿元，同比下降0.8%，12月同比下滑0.4%。

推荐标的

A股一线龙头

• 万科A
• 华夏幸福
• 招商蛇口
• 新城控股

A股二线龙头

• 中南建设
• 荣盛发展
• 阳光城
• 蓝光发展

H股龙头

• 融创中国
• 中国金茂
• 碧桂园
• 合景泰富

子领域推荐

• 光大嘉宝
• 中国国贸

风险提示

• 不同口径下土地数据存在差异。
• 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营产生负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。

投资评级说明

联系信息

• 联系人：邢莘
• 电话：021-60750620
• 邮箱：xingshen@gf.com.cn

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
• 邢萃：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券。