房地产行业8月月报：投资表观趋强、实际趋弱，销售超预期好、尤其中西部-20190916-华创证券-15页_1mb

房地产行业8月月报总结

核心内容

本报告分析了2019年8月房地产行业的投资、销售与资金端表现，指出尽管投资表观趋强，但实际增长动力减弱；销售超预期回暖，尤其在中西部地区表现突出；资金来源放缓，但按揭贷款仍保持韧性。整体来看，行业在政策与资金环境边际改善的背景下，估值处于低位，具备一定的投资价值。

主要观点

投资端

• 投资仍强：1-8月房地产开发投资额同比增长 10.5%，虽连续4个月小幅下降，但整体仍较强。
• 开工持续下降：1-8月新开工面积同比增长 8.9%，8月单月增长 4.9%，连续4个月下降。预计19H2开工将进一步走弱。
• 施工见顶回落：1-8月施工面积同比增长 8.8%，8月单月下降 0.6%，施工增速逐步放缓。
• 竣工持续收窄：1-8月竣工面积同比下降 10.0%，连续3个月降幅收窄，显示房企交付能力增强。
• 土地市场降温：1-8月土地购置面积同比下降 25.6%，土地成交价款同比下降 22%，溢价率下降，预计后续土地市场将进一步降温。

销售端

• 销售超预期回暖：1-8月商品房销售面积同比下降 0.6%，8月单月增长 4.7%，超出市场预期。中西部地区表现优于东部。
• 销售均价上升：1-8月商品房销售均价同比增长 7.3%，显示房价上涨压力依然存在。
• 行业集中度提升：8月主流50家房企销售金额同比增长 22%，远高于行业整体的 10%，显示行业集中度提升趋势仍在延续。
• 全年销售预测：综合考虑低基数、城市独立周期、房企推盘加速等因素，维持全年销售面积同比 -1% 的判断。

资金端

• 资金来源放缓：1-8月资金来源同比增长 6.6%，连续4个月下降，主要受融资环境收紧影响。
• 按揭贷款较强：8月个人按揭贷款同比增长 15.4%，在按揭资金偏紧情况下仍保持韧性。
• 定金及预收款下滑：8月定金及预收款同比下降 0.8%，反映销售走弱对资金端的影响。
• 资金环境预期改善：预计19H2资金环境将好于18H2，主要受益于政策松紧对冲和流动性宽松预期。

关键信息

• 投资判断：全年投资同比预计为 +8%，主要支撑来自土地购置费反弹和施工韧性。
• 销售判断：全年销售面积同比预计为 -1%，主要受低基数、中西部支持、低库存及房企推盘加速推动。
• 资金判断：全年资金环境预计改善，维持19H2好于18H2的判断。
• 估值情况：主流房企19PE仅 4-9倍，NAV折价 20-80%，股息率远高于10Y国债，具备长期投资价值。

投资建议

开发板块推荐

• 低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口
• 二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展
• 商业地产：大悦城
• 国企改革：首开股份

物管板块推荐

• 推荐：中航善达
• 关注：碧桂园服务、永升生活服务

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧
• 行业融资政策超预期收紧

行业数据概览

行业估值对比

• PETTM：9倍，处于12年以来的 3%分位
• 股息率：18A4.4%、19E5.7%，远高于10Y国债3%
• NAV折价：20-80%，显示市场低估

政策与市场环境

• 政策方向：从“未松先紧”过渡到“松紧对冲”，政策边际改善
• 流动性预期：全球和国内流动性宽松预期升温，利好资金端
• 经济环境：宏观经济下行压力大，政府加强逆周期调节，强调“六稳”

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
• 分析师：曹曼（同济大学管理学硕士，CPA，FRM）
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

投资评级体系

总结

本报告综合分析了房地产行业8月的运行情况，指出投资端虽表观趋强，但实际增长动力减弱；销售端超预期回暖，尤其在中西部地区；资金端虽整体放缓，但按揭贷款保持韧性，预计19H2资金环境将改善。在估值低位、政策松紧对冲、流动性预期升温等背景下，行业具备投资价值，推荐关注主流房企及物管板块。同时，需警惕政策超预期收紧的风险。