房地产行业动态报告：2018年房地产投资销售保持高位运行-20190122-东北证券-14页_1mb

房地产行业2018年总结及2019年展望

核心内容概览

2018年房地产行业整体保持增长态势，但增速有所放缓。开发投资、新开工面积、销售面积及土地成交均呈现不同幅度的变动，行业资金面有所改善，但未来面临销售下行和调控压力。

主要观点

• 房地产投资保持韧性：2018年全国房地产开发投资约12万亿，同比增长9.5%，增速较1-11月回落0.2个百分点。新开工面积增速维持高位，预计2019年施工面积增长将带动房地产投资额保持正增长。
• 销售面积增长放缓：2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速较2017年回落6.4个百分点。12月单月销售面积由负转正，但全年销售仍面临下行压力。
• 土地市场降温：土地成交价款和购置面积增速放缓，但全年成交量创新高。2019年土地购置面积和成交价款增速预计继续下滑。
• 资金面改善：开发到位资金保持增长，房贷利率延续宽松态势。2019年个人按揭贷款金额有望实现正增长。
• 行业风险提示：调控政策进一步收紧、市场表现超预期下行、民营房企现金流压力等风险因素需关注。

关键信息

房地产投资情况

• 全年房地产开发投资：120264亿元，同比增长9.5%
• 新开工面积：20.93亿平米，同比增长17.2%
• 竣工面积：9.36亿平米，同比下降7.8%
• 住宅投资占比：70.8%
• 2019年预计房地产投资额增长3%

销售情况

• 全年商品房销售面积：17.17亿平米，同比增长1.3%
• 全年商品房销售额：15万亿，同比增长12.2%
• 12月销售面积由负转正，同比增长0.9%
• 销售均价：8737元/平米，较2017年提升845元/平米
• 2019年全年销售面积预计同比下降10%

土地市场

• 土地购置面积：2.91亿平米，同比增长14.2%
• 土地成交价款：16102亿元，同比增长18%
• 12月土地成交均价2726元/平米，溢价率6.94%
• 土地市场降温趋势未变，2019年土地购置面积和成交价款增速预计持续下滑

资金面情况

• 房地产开发到位资金：16.6万亿元，同比增长6.4%
• 国内贷款：24005亿元，同比下降4.9%
• 定金及预收款：55418亿元，同比增长13.8%
• 个人按揭贷款：23706亿元，同比下降0.8%
• 2019年个人按揭贷款金额有望正增长

重点公司推荐

行业龙头股（业绩确定性强、资源卓越）

• 万科A
• 保利地产
• 招商蛇口
• 新城控股
• 金地集团
• 华侨城A
• 华夏幸福

二线或区域性龙头房企（销售高增长、业绩弹性大）

• 荣盛发展
• 中南建设
• 蓝光发展
• 阳光城

财务数据概览

行业数据概览

投资建议

• 2019年房地产投资有望保持正增长，主要依赖于2018年高基数新开工面积的延续。
• 销售方面，预计全年销售面积将同比下降10%，重点城市市场有所回暖，但整体趋势仍偏下行。
• 建议关注业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股，如万科A、新城控股、保利地产等。
• 同时关注销售高增长、业绩弹性大的二线或区域性龙头房企，如荣盛发展、中南建设、阳光城等。

风险提示

• 调控政策进一步收紧
• 市场表现超预期下行
• 民营房企现金流压力增大
• 资管新规导致再融资困难，可能引发债券违约

图表概览

• 图1：房地产开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图3：剔除土地购置费房地产开发投资完成额累计同比
• 图4：房地产开发投资与施工面积走势
• 图5：各地区房地产开发投资额及同比
• 图6：国房景气指数
• 图7：商品房销售面积及累计同比
• 图8：住宅销售面积及累计同比
• 图9：30大中城市商品房当月成交面积
• 图10：一、二、三线城市当月成交占比
• 图11：房地产开发资金来源累计同比
• 图12：房地产开发资金来源
• 图13：国内贷款资金来源及累计同比
• 图14：自筹资金及累计同比
• 图15：定金及预收款累计同比
• 图16：首套房、二套房房贷平均利率
• 图17：个人按揭贷款及累计同比

分析师信息

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券房地产组组长
• 沈路遥：同济大学土木工程专业学士、硕士，东北证券研究助理

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成任何证券买卖建议
• 报告内容和意见仅反映当日判断，可能发生变化
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