物业板块2023年上半年综述：梯队分化力度加大，板块泡沫逐步出清_29页_2mb

物业板块2023年上半年综述分析总结

行业概况

2023年上半年，物业行业营收增速回落，企业间分化的力度加大，头部企业表现优于中下游。重点24家企业营收总额同比增长96%，但中型企业（如TOP16-20）增速最高达226%，而尾部企业则出现负增长。净利润增速回升至94%，头部企业（如碧桂园服务）利润增长显著，但尾部企业（如TOP21-24）同比下降幅度较大。毛利率平均值下降21个百分点至24.4%，多数企业毛利率下滑，商写企业（如星盛商业）保持高毛利率。

分化加剧

企业间在多个指标上分化明显：营收、利润、毛利率和行政开支占比均有梯队差异。营收增速从高速回落，头部企业集中度提升，但尾部企业面临压力。不同梯队运营效率差异大，中型企业同比增长最快，而商写单位效能首尾差距显著，部分企业应收款占比上升，导致财务风险增加。

运营与财务分析

在管面积整体增速下降15%，格局稳定，但合同面积高者（如建发物业）潜在增长较大。单位面积收入和利润表现分化，现金充足企业（如华润万象生活）有助加大并购，但部分企业商誉增幅过大，企业间分化加深，价值分布不均。

估值与市场表现

截至2023年9月，物业板块估值处于底部区域，PE均值约10.84倍，提供长期上行空间。股价表现差异显著，中海物业年内涨幅达1526%，而合景悠活跌幅超6301%，成交活跃度不一。

投资建议

维持物业板块“优于大市”评级，建议关注招商积余、新大正（A股）及万物云、碧桂园服务等（H股），重点关注增值服务创新和第三方外拓。

风险提示

包括在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购不确定性、政策风险等。