20220425-首创证券-房地产及物业行业周报_供给侧预期逐步兑现_救地产仍需加大力度_26页_3mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

政策动态

当前房地产行业基本面持续下滑，4月以来重点城市商品房销售面积同比下降53.2%。政策层面，中央和地方政府持续释放宽松信号，尤其在需求端，多地调整公积金贷款政策，降低首付比例、提高贷款额度，部分城市房贷利率下调。同时，央行召集六大行、十二家股份制银行及五大AMC召开专题会议，推进对出险房企的纾困并购业务，显示供给侧政策有望逐步落地。政策宽松范围和力度仍有较大提升空间，以稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展。

基金持仓

2022年Q1房地产板块的公募基金持仓总市值为1280.4亿元，环比上升16.6%，连续三个季度提升。地产板块持仓市值占比为2.12%，环比上升0.56个百分点，显示出市场对房地产板块的配置意愿增强。

主要观点

• 政策支持力度加大：央行和银保监会等机构提出差别化住房信贷政策，合理确定最低首付款比例和贷款利率，进一步支持刚需和改善型购房需求。
• 供给侧政策待落地：当前房企融资尚未根本改善，销售回款有限，需更有针对性的纾困政策应对还债高峰。
• 市场情绪修复：二季度房地产板块有望持续受益于估值修复红利，但需进一步政策支持。
• 重点推荐房企：开发类企业推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类企业推荐招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

关键信息

行情回顾

• A股房地产板块：本周指数下跌9.20%，年初至今下跌0.75%。
• 内房股（剔除物业）：本周下跌7.66%，年初至今下跌12.10%。
• 物业板块：本周下跌9.81%，年初至今下跌14.11%。
• 个股表现：部分房企如*ST全新、皇庭国际等涨幅显著，但多数房企如京能置业、南国置业等跌幅较大。

房企融资情况

• 境内债：保利发展、华润置地、首开股份等公司近期发行了不同规模的公司债或超短融。
• 境外债：远洋集团发行了2亿美元的境外债券。
• 融资环境：整体融资环境尚未明显改善，部分房企面临偿债压力。

重点房企经营数据

• 销售额：多数重点房企1-3月销售额同比下滑，如碧桂园销售额同比-32.8%，万科同比-40.0%。
• 销售均价：部分房企销售均价下降，如碧桂园销售均价为8400元/平方米，同比下降3.4%。
• 利润：多数房企净利润下降，如保利发展归母净利润同比下降5.39%，金地集团归母净利润同比下降9.5%。

土地市场

• 住宅类用地成交：重点城市住宅类用地成交面积和建面同比有所下降，但部分城市如清远、韶关等出现房贷利率下调。
• 土地供应：部分城市如青岛、福州等地公布了2022年土地供应计划。

库存及去化周期

• 库存面积：重点城市库存面积略有增加，但去化周期较长，部分城市如苏州去化周期达140个月。
• 库存变化：部分城市如北京库存面积环比微增，去化周期增加。

房价指数

• 新房价格：重点城市新房价格指数同比有所下降，如上海新房价格指数下降34%。
• 二手房价格：部分城市如成都二手房价格指数同比上升159%，但多数城市如深圳、南京等下降。

地方政策动态

• 需求端支持：多地调整公积金贷款额度，如泰州、龙岩、盐城、苏州等城市。
• 供给端支持：部分城市如昆明、福州、宁波等出台政策促进房地产市场稳定。

市场资金环境

• 贷款利率：首套房贷利率有所下降，部分城市如清远、韶关等地下调10-40个基点。
• 新增贷款：居民中长期贷款新增额下降，显示市场信心不足。

风险提示

• 疫情再次升级可能对房地产销售端造成冲击。
• 房价可能超预期下跌。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧。

投资建议

• 股票投资评级：根据相对沪深300指数的涨幅，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡，反映行业与整体市场表现的对比。

法律声明

• 本报告由首创证券股份有限公司发布，分析基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议。
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